开发商欠我工程款800万，给我抵顶一套1600万的商铺，怎样运作出流动资金来？:我也是做工程的。做的申基集团业务。目前抵给我一间悦榕庄别墅和一层写字楼，还有40

我也是做工程的。做的申基集团业务。目前抵给我一间悦榕庄别墅和一层写字楼，还有40个五星级酒店的车位。我的操作是这样你可以参考下。

车位

酒店一般零时停车比较多。年租酒店是800每月。我租的600。但是租不出去广告也贴了广告也发了，没有用。然后我做了一个决定我去给保安说我车位组700。你们租出去我给你们一个月提成。这是最重要的。效果是第1个月给我组了23个。目前出租32个。

写字楼

还是和上面一样的。他跟了2个月然后和我签的合同。所以不要小看保安们。他们比中介能力还要强。

别墅

这个我是确实没法。高评1200万。行长来找我叫我低价卖。我说1000万你帮我卖。他说我报的800万给别人。别人都不要。我说那你给我想想办法。我还不起钱了。现在他还在帮我找。所以你知道该怎么做了。

结论

找中介的可行性不高。一定要去找他们手上资源多的。他们比你的办法还要多。还有如果现金不是太紧的尽量不要卖了。你可以叫员工买你的股权让企业生存下去。过了可以把分红和钱换给他们。最重要的是要活下去。

欠你800万，拿1600万商铺抵债。如果你急缺资金周转，完全可以贷出来。

而如果假设你说的商铺真值1600万，应该是强二线城市或者一线城市的非中心商铺。假设是强二线和一线城市，商铺虽然很难说会持续上涨，但是下跌风险也比较小。

还要假设，这个1600万是否含有水分，比如市价是否真值1600万还是比如只值1000万或者1200万？按照挂牌脱手的价格去判断其真实价值是多少。是否容易脱手。

再假如，真的值1600万，那么说明这个商铺至少可以值得持有或者以租养贷。那么，你可以拿商铺去抵押，贷款800万。应该按照商铺的租金收益率，在3%左右还是基本做得到的，如果是强二线城市或者一线城市应该能做到3%左右租金房价比。

按照1600万，每年3-4%租金回报，则为48到64万租金收入。

如果你拿去抵押贷款，按照1600万市值，应该抵押价值能到1000万，贷800万出来，年贷款利率在6%算，800万的6%也就是48万左右。

因此，商铺如果市价值1600万，说明具备持有价值，你抵押贷款出来以租养贷完全合算。白得一个商铺。对于别人来说，以租养贷，是1600万的商铺租金养除了自己首付以外的贷款。而你是无首付的贷款，你比该商铺其他持有者占有巨大的资金成本优势。

而如果不值1600万，或者你急需资金周转，并且没有贷款的渠道和条件。那么问题就很简单，你直接卖掉。1600万你要卖个800-1000万应该说难度不大。

前提，都是该商铺本身的市值是多少，以及该商铺的出租率和人流周转率这些因素，需要你自己综合评估后根据是否具备商铺持有价值是否具备“以租养贷”的条件，在不增加现金成本支出的同时还能抵押贷款套出你急需的800万。

开发商欠我工程款800万，给我抵顶一套1600万的商铺，怎样运作出流动资金来？

如果真的有这等好事，今后，欠债的人越多越好。要知道，价值1600万的商铺，抵冲800万的工程款，再怎么说，都是划算的。只要运作得好，是有钱可赚的。

首先，要评估一下，这套商铺是否真的有值1600万。因为，1600万是开发商说的，到底值多少钱，有多少面积，每平方米面积是多少，基本上是可以把账算出来的。

其二，这套商铺的具体位置在什么地方，有没有升值空间。这是衡量商铺处置方式的重要条件。如果升值空间大，就不要急于变现，等待升值。如果没有多大升值空间，可以加快变现。

第三，有没有出租的可能。如果区位好，就有出租的希望。如果区位发展趋势好，出租的空间更大，且租金收入会比较丰富。搞不好，这些商铺会成为一个重要的收入来源。

不管怎么说，这些商铺还是比较好的，比拿到800万现金好。运作好，可以赚很多钱，也可以成为一次发财的机会。

你好

我是做商业地产营销方面

针对你这个问题想要得到的结果是如何变现做如下解读！

从商铺价值的角度来看

1. 首先用商铺抵工程款是今年开发商不得已的抵扣方式，从你描述中来看价值欠你800万工程款却给你价格1600万的商铺，开发商对于房产的预期还是太高了，希望利润能够最大化，但是给到你后却不一定能够变现出来1600万，笔者认为能变现出来1000万就是很了不起的事情了，然后花掉200万用来做拆分包装出售！所以给你的1600万商铺实际价值就是800-1000万左右！
   
   

从销售的角度来讲

1. 如果是临街商铺可以去房产局那边问问能否拆分成为小商铺，如果可以分割出来独立产权价格可以提高售卖，开发商在卖商铺的时候往往都是采用这种模式，针对位置较好的拆分出来成为独立产权的门面，价格一半会高出实际价值的1倍还多，这种方式有机会将800万的商铺提高到1600万销售，但是不一定能找到这样的卖主，毕竟现在投资商铺的人算得越来越精准，投资回报率达不到银行利息最低标准是不会选择投资商铺的
2. 如果不拆分整体售卖的话单价就会较低，成交价格极有可能就是800万左右，我们在做商铺划分的时候就会将面积越大的商铺调到单价最低，面积越大的就会单价越高，比如一个商铺面积在200平方左右单价在1.5万左右，面积在24个平方就是在2.6万左右，50平方在2万左右！
3. 如果是二楼或者高层门面不建议拆分，更适合打包出售，买主都会考虑到未来运营的便捷性，投资者会追求便利、高曝光的临街门面！
   
   

最后建议在商铺铺天盖地都是的情况下能转手收回800万就已经不错了，但如果你们是总承包方在不缺钱的情况下可以自己用来办公或者继续投资开店！

你的问题简化以下就是一套估值1600万的商铺如何变成现金流给你使用的问题。

方法有三种，卖出，租赁，抵押

这是最省力的方式了，但是估值有1600万，能买多少是个问题，就目前的经济大环境下，虽然房价很高，但是由于消费市场的低迷，商铺反而变成了一个不容易出手的资产，再看你的商铺，估值1600万，开发商抵给你800万，为什么开发商不直接卖出呢？可能有两个原因，第一是没有相应的产权证，第二是地段不好，根本卖不出去。不论是哪一种，你要想把这套商铺出手，很可能要打骨折了。能不能抵回你的800万都是个问题。

目前我国的房地产市场的租售比来看，一线城市的都不到2%，二三线城市勉强3%-4%，那么你这套商铺要是租出去，每年的租金也就是30-50万左右，相比于你的800万的工程款，杯水车薪。而且如果是新开发的地区，人流量，商业规模都不可保证，租金可能会更低。

抵押给银行贷款，一半来讲，商铺的抵押贷款放款成数在5-6成，如果估值真的有1600万，那么能贷出来的钱刚好能抵上你的工程款，但是贷款是要偿还的，拿什么来偿还呢？如果未来没有足够的现金流支撑，那么商铺迟早被收走，并且会被拍卖，拍卖的价格可能会比你自己买都要低了。

综上所述，这套房产最好是直接卖掉，如果不能直接变现，那么要坚持向开发商索要工程款，拿房抵账是最后一步棋，千万别先妥协了。

工程抵款房变现问题，还是有很多办法的！小菜把变现的常见方法分享给你，希望可以提供些参考：

第一种、按揭

让开发商帮你收款，收到银行贷款后返给你。

操作方式是这样的，实际上你跟开发商之间是工程施工合同关系，他欠你的工程款，把房子抵给你，你们签了抵款协议，约定商铺折抵工程款多少钱，这个协议只是在你和开发商之间有效。但银行是不知情的，在这种情况下，你可以找个人去按揭买这个商铺，比如你或者你的亲友，做成按揭贷款，付800万，贷800万，银行把贷款放到开发商的账户，但首付款800万是不用实际支付的，贷款打给开发商后，你让开发商把钱转给你就行。

这种操作模式下，商铺保留下来了，工程款也拿到了，还享受很长的贷款期限，很划算。风险点在于开发商拿到800万贷款后能不能按时打给你？如果开发商没钱，或者被其他施工方起诉，银行账户被查封，那你就走得更远了。

第二种、销售

专业的事情还是要交给专业的人去办。

商铺销售不仅是一门技术活，还需要长期的客户积累和于无声处听惊雷的忽悠！找几个保安就可以搞定的？一般就是苦点小钱这种事情比较厉害。

玩上千万的物业销售，保安肯定是不行的。小菜建议你将商铺交给专门做商业租售的中介或大中介的豪宅部！这类中介是销售精英里的精英，绝对不是盖的！

你不用告诉中介工程抵款金额是多少？只消说是工程抵款商铺，抵的比较便宜，现在想套现回款，7折出售，估计很快就可以卖掉，按小菜跟中介合作的经验看，打6-7折卖的商铺，1个月就可以处理掉。

第三种、抵押

找人把房产证加快办理下来。

拿到房产证后，将商铺抵押给银行或小贷公司。一般来说，国有银行商铺只能贷评估价的一半，省一级分行的商铺贷款审批权限是500万以内，所以，大银行最好就不要去绕了。

小银行商铺贷款的话，很多都是可以贷到评估价的7折，而且还可以贷成授信类贷款，随借随还，既保住了商铺，还获得了现金流！不排除各个地方有政策差异。

最后，小菜提示

小菜帮**省商会一个地产商融资，前期需要启动资金3亿，但他目前已经负债近5亿，每天睁开眼，光利息就是数十万！

资金已经到位了，资金方也同意垫资施工到封顶了，但他最后没有答应。原因是按照正常的融资条件和流程，即便这个项目完全、正常开发完成，他也无法偿还债务本息。他只能融资，然后完全自主开发，将大部分商业高额、溢价抵款给各类债主。也就是本身值100万的商铺，抵债的金额可能已经到300万了。但债主也不是傻瓜，肯定能看出这个溢价情况。怎么办呢？

抬高商铺销售定价，增加花式忽悠，一切的数据看上去都是合理的，债主会觉得自己赚了很多，但实际上就是一个局。

因此，小菜觉得，如果抵款的商铺区位不是很好，未来前景也够好的话，销售将是很好的回笼资金方案。当然，如果商铺确实好的话，按揭和抵押都是很好的获得现金流方案。

开发商肯用1600万元的商铺抵掉你800万元的债务，先不用着急考虑怎么运作出流运资金，我们先来分析开发商这么抵的动机。

1、开发商肯这么干主要还是房产证或预售证肯定没办下来。有些人提出先到银行贷款，然后用租金偿还银行贷款，这个是不现实的，所以能从银行直接拿到钱的机率机乎为零；

2、开发商肯这么干极有可能已把整个项目抵押给银行贷过款了，抵给你的只是签订了合同佐证，开发商如一直没能还银行的贷款，你也永远贷不了款，房产证也会迟迟下不来，交付了之后也许运气好你会得到使用权[呲牙]；

3、就算商铺产权干净，你遇到的问题肯定还是没房产证没预售证，要不然开发商也不会抵给你；

4、1600万元的商铺是市场价还是开发商自己的定价？这个水份就多了，能不能真贷回800万还真不好说，或能不能直接转卖800万也还真不好说，必竟开发商不是傻子。

如果真想运作出流动资金，直接转卖的方式最为快捷（什么证都没有的很难找得到接盘侠????），如果有房产证或预售证那就直接银行贷款得到流动资金；如果什么证都没有，那就要看看有没有担保公司肯为你在银行担保贷款，虽然这样的方式会增加资金成本，但也是个比较好的方法。值得一提的是，只要最终是在银行申请的流运资金贷款，关键还要看你工程公司的实力了。

我认识一个包工头，开发商欠了了包工头不知道多少钱，最后抵给包工头两成楼，7000平方米，据说每平方米价值2万，就这样1.4亿……

遇到这种情况将资产变现的处理方法有几种：

第一种方法，你只想拿到工程款，那很简单，开发商欠工程款800万，给抵顶一套1600万的商铺，你可以便宜点卖掉，一次性拿回你的工程款，便宜卖肯是有人买。这种方法适合于你非常急着需要现金。

第二种方法，你希望多卖点钱，不光是拿回800万工程款，可以拿到1000万或者更多点，你就等一等再卖，并进行分拆卖出，底商一般是入住后商户才会来租，这种情况下再进行分拆卖出，价格肯定会卖得高一些，如果分拆卖给几家商户，肯定能卖个好价钱，你的回款就会超过1000万元。

第三种方法是，这个房子位置比较好，社区也比较成熟，在这种情况下，你如果不缺资金，你公司的现金流又没有问题，这个地方的房子商铺又比较好出租，你就先租后卖，分拆出租，等过两年这个商圈成熟后再卖出，到时候会卖更好的价格，商铺如果是在商圈形成后卖出，价格会卖的比较高，到时候你卖出的价格可能是1600万或者多一点，这样你收回来的就不止800万元了。

也就是说，商铺的底商怎样运作出流动资金来，一方面取决于房子的位置，一方面取决于商圈的形成，另一方面取决于你自己的现金流，你是不是必须马上变现，如果不是必须马上变现，处理起来就很轻松，如果是必须马上变现，处理起来就有点难。

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2005年时候我们家在宁波镇海做钢材生意，骆驼骆兴花园工地欠我们100万，一定要我们买她们的房子，不然就没钱给，我们又多套了20万，买了3套120平方的房子，没办法，不拿房子就彻底完了，没想到如今房价涨到2万了，当初抵债的时候是按2900来的