中国现阶段房地产到底有没有泡沫，有的话泡沫有多大？:谢谢悟空问答的邀请！恰好，前天，被华尔街日报一篇《中国面临史诗级楼市泡沫难题》刷屏，其中提到，疫情

1

谢谢问答的邀请！

恰好，前天，被华尔街日报一篇《中国面临史诗级楼市泡沫难题》刷屏，其中提到，疫情之下，由于担心其他投资会受到全球经济放缓的影响，许多投资者将更多资金投入中国楼市以求避险，经济学家称，由此产生的资产泡沫是史无前例的。

事实上，目前中国楼市市值规模高达65万亿美元，超过美欧日房地产的总和——60万亿美元。

有网友说，按人口，美国30×4=120亿，日本10×10=100都大于中国的60万亿，中国相当于美国的一半，日本的60%，只比欧盟稍高一点，好象挺正常的。

我立刻简单地回复，这位，房价泡沫不是按人口计算，而是按房价收入比和租售比的。请注意，中国人均收入是欧美日的五-七分之一……

正好接着此问题，再普及一下房价泡沫是如何评估的。一般而言，两大指标：

1、房价收入比：平均房价除以平均家庭年收入

制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字，来判断全球的合理房价，这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的。

在美国和北欧，房价收入比一般保持在3到4倍；其他西欧国家因人口虽密度较大，房价收入比常年维持在4到5倍之间。这符合欧美人的生活方式——最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证。由于前些年来次贷推高了美国房价，令美国的房价收入比一度（2006年7月美国房市破灭之前）突破了5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了4倍以下。

2、租售比：房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）

比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比)、新公寓大楼是140倍，独立的house（别墅）、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。

从金融上来说，房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！

每次提出用房价收入比或租售比来衡量房价是否有泡沫时，总有人不同意，说中国的具体情况不一样。是的，中国楼市是有其特色的（之前任先生已经谈透了），但无论如何，房价收入比和租售比是衡量房价是否合理的相对精确的标尺，考虑到中国特色的话（如还没有全面开征房产税），可以稍作修正，如房价收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再来衡量一下中国现阶段房地产到底有没有泡沫，有的话泡沫有多大吧。

点到为止。

最后，顺便打个小广告，《看懂金融的第一本书》新鲜出炉，谢谢关注！

你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！

2

泡沫经济总会经历，形成泡沫，维持一段时间，最后破裂的过程，只有经历过完整循环后才能被称为泡沫经济。

从理论上讲，市场中任何商品都有可能形成泡沫，但只要不破裂，那么就是安全的，对于房价来说，现在就是一种形成泡沫后并维持的阶段。

现阶段房地产是有泡沫的，但泡沫形式不同，未来也不一定都会破裂。

房地产市场无疑是有泡沫的，一些房价弱势地区的泡沫在未来大概率会破裂，但破裂的过程和结果也许并不像想象的那么糟，反观一些强势地区的泡沫很可能不会破裂，会一直维持下去，甚至还会继续变大。

1 泡沫和填充物

对于城市的高房价，无疑土地价格是关键因素，通过土拍获得的财政收入去了哪里呢，大部分还是反哺在城市的各种建设，养老，脱贫，交通，民生等等惠民项目上，从这点上看，城市房价上涨形成泡沫，因泡沫获得的利益又用回在了当地城市身上，这个过程可以理解为，向城市的房价泡沫中放入了“填充物”。

很多人都有家庭装修经历，房子在装修前后的价格也不同，不管是出租还是出售都是如此，城镇化的推进就相当于给城市进行一次大装修，基建，高架，地铁，道路，配套等等将生活环境提升了几个档次，让人们觉得在城市中更加宜居，这些投资基金多数来自于土地财政，房价上涨---财政增加---建设发展---房价上涨，形成一种循环。

同时，将填充物放入泡沫后，还可能会导致泡沫更加变大，然而只要有足够多的填充物进入泡沫，那么完全可以避免泡沫在未来破裂。

这种形式也可以算是一种，房价和城市发展互补，互相进步的良性循环模式，也即是说这些城市未来房价泡沫破裂的概率不大，或者说根本不会破裂，即便有小幅震荡，也是随着整体的大行情进行调整。

填充物的概念可以参考国外欧美国家几次房价的过山车经验，当房价暴跌，泡沫破裂后，鉴于其完善的基础设施和良好的人文发展，房价还会慢慢涨幅起来，回归，甚至超过暴跌前的价格，这就是房价破裂后，借由其中的填充物循环上涨的关系。

2 泡沫可控，同时降低敏感性

因城施策---促进房地产市场平稳健康发展。

用网络上的话来说，国内房市到处都是泡沫，然而这些泡沫都会破裂吗，当然不是，一些产业弱，人口少，经济发展慢的地区，房价泡沫很难再次膨胀，会慢慢萎缩，反观各项优势明显地区的房价，就必须采用因层施策的方式控制泡沫，避免房价在短期内大涨戳破泡沫。

从不同城市，不同基础，以及发展状况来看，因城施策是一个非常明智的决定，过热压制，过冷维持，国家早已将房价泡沫的问题重视起来，将房价划区域分割，分区调控，避免地区性泡沫破裂引起全国的连锁反应。

在控制泡沫的同时，减缓房价过快下降，避免给民众造成房价暴跌，泡沫破裂的感觉。假设一个地区的房价原来是10，明年变成8，后年变成5，再之后变成了2，3，那么人们肯定会有一种房地产不行了，房价暴跌的感觉。如果今年是10，明后年变成9，再有两年变成8.7，一直10-20年后变成2.3，那给人的感觉就是这种泡沫并不是破裂，而是随着行情的正常下行。

未来很多地区房价都会以这种形式下跌，那么这种温水煮青蛙式的下跌，算不算是房价破裂呢？虽然房价降到了冰点，但20年的时间往往就是一代新生人口的年龄差，对比现在的我们来说，会经历20年间房价慢慢下跌，会感受到房价在20年间的暴跌（当然如果每年下跌一点，敏感性则会大大减少），但对于20年后的新生代来说，房价2,3才是正常房价，并没有暴跌过。

3 同城泡沫的问题

房价泡沫并非按照城市来划分，同样一个城市各地区的房价也不同，还有要看泡沫的支撑面是什么，泡沫到底有没有“实物”。

之前有篇报道，深圳某重点学区房价，和其相隔一条马路的普通学区房价一平米相差8万，虽然这其中可能会有最高点和最低点相比较，以及夸张的标题党说法，但是学区房价格比普通房价更高是不争的事实，也即学区房的泡沫显然会更大，可这种泡沫总是被人们认可，并愿意为其买单。

房价泡沫的不同表现形式，其“填充物”的含金量，都是决定泡沫大小的参考面。

再有，16年去库存房价暴涨时期，北京房价不断上涨，冲破了4万，5万，6万的高价，燕郊也借由北京房价带动猛涨，突破了3万大关，然而随着京房上涨的热度过后，燕郊房价一下子腰斩，降到了1万5左右，可谓是暴跌，房价泡沫破裂，可同时期的北京房价并没有下降多少，虽然燕郊属于河北省，但在购房人心中，距离北京仅30公里的燕郊，早已划入“北京房价范围”，从两地房价的走势上，“同城不同命“的问题可见一斑。

市区内外行政范围不同，导致房价差异大的问题，在很多城市都存在。

通过这两件事可以看出，房价泡沫在城市的表现形式，规划范围是不同的，城市房价有没有泡沫，未来可能会更多的反应在区，街，路，道，甚至细化到某个小区上。

小结

只有极少数人能彻底看清房价泡沫，其中也不乏有人用于资产的置换运作上。房价泡沫到底有多少，只能等泡沫破裂的那一天才能确定，如果房价阶段性的“稳着陆”，并不破裂，那么房价的上升下跌，只能算是市场经济行为的正常现象。

3

关于楼市泡沫的问题相信很多人都有着自己的看法和判断。长期以来随着房价的上涨，不少媒体、专家、百姓都觉得楼市是有泡沫的。毕竟在我国也确实发生过楼市泡沫破裂的情况。但是现阶段我国的楼市有美有泡沫呢？答案应该是有的，但是这个泡沫绝对不大！为什么要说泡沫不大呢？

什么是房地产的泡沫？

房地产的泡沫就是房子的价值被不正常的手段推升到一个高点，而这个高点并不符合房子本身的价值。同时对于房子正常属性的需求已经几乎没有了。这部分高出房屋本身现有价值的区间就是房地产的泡沫。

现在看来我国的房地产市场总体的把控还是非常到位的，并不存在有人推波助澜哄抬房价的情况。除了二手房之外，新房的定价都是有依据的。也是没有背离房价成本的。所以说我国的房地产就算有泡沫也不大。

我国哪里的房地产泡沫大？

旅游城市的泡沫最大。因为旅游城市所承载的房价并不是当地人可以承受的。都是外来的有钱人带动起来的。这些旅游房产的炒作行为比较多。主打的概念就是风景、旅游。是让这些自然风光带动了房屋的定价。而这些自然风光本身并不是成本。所以这部分的房地产有泡沫。

我国现在已经很好的抑制了房地产泡沫

我国是如何抑制房地产泡沫的呢？当年日本的房地产泡沫是由于日本人对土地的过度自信和低廉的贷款利率刺激的泡沫。我国并未有对土地的过度自信，没有鼓出土地是有限越来越紧张的资源。毕竟我国地大物博，城市的发展尚可以提供充足的土地。同时我国的贷款利率也有门槛，可以增加购房者的成本让购房者对购房有所三思。

就像美国的次贷危机一样，房贷发放给没有还款能力的人，最终导致次贷危机。这种情况在我国也是没有发生的。

所以说，我国的房地产市场并没有多大的泡沫，因为我国的楼市调控做的还是很到位的。

4

是个人都知道中国房产泡沫有多大，极大多数城市空置率大的吓人，特别最近什么房东急售，优惠促销，降价销售等层出不穷，说白了就是要尽快套现离场，但没有了需求，卖给谁？还不是白搭，堆积如山的二手房更是有价无市，无人问津，从中你知道有没有泡沫，泡沫有多大了吧

5

实际情况是有泡沫的。这是经济发展造成的必然结果。

然而，这个问题最严重的不是是否有泡沫，而是泡沫什么时候破。就像美国次贷危机和日本失去的20年，一个概念。

大家都在泡沫里，一起维护泡泡不破，开发商，销售，中介，已经上车的购房人，都在努力告诉大家房地产是最稳定的投资品。

用一句流行的股市投资的话说：大家都贪婪时我恐惧。

但是说到具体有多大的泡沫，就看整体经济的发展，是否能够跟上房价涨幅了。

6

当你问这句话，你已经在泡沫里，你看不到泡沫。要记住全世界任何一个国家都不会靠房地产繁荣强盛。现在看只是一个工具而已。该来的跑不掉。

7

有，但可控。

1、价格围绕价值上下波动，只有极少的时刻，价格=价值，这是常态。

只要不偏离太远，就问题不大。现在是有泡沫的，但也是正常的，没有偏离的太远。

2、随着经济的发展，价值会赶上价格。但是！价格又会往前跑。目的就是逼你努力！

8

中国房地产是存在泡沫的，虽然总体可控，但也是到了很危险的区域。

9

对资产有长远的预期涨价，该类资产就会在价格上提前体现。预期远期会上涨，现在就会高价格，相反，就是低价格。

无论股票还是房地产都是这样。如果你关注期货市场的现货价格与期权之间就始终保持差价。

所以大城市好地段的房子涨价速度始终会很快。小城市差地段房子就便宜。这是所有买房人共同交易而创造的结果。没有人买房子，就不会有人报价。有人买房子，就会有最终商量的价格。供需失衡，价格就会变化。

所谓泡沫是一种描述而已，是说涨价太快了。可能会减速，但不是决定价格的主要因素。也就没有泡沫破裂一说，咱们不需要操心这事。需要关注的是怎样在大城市，好学区，好地段买房子。什么时候买都不迟。

房价要看人口、收入、地点三因素来决定。

10

房地产泡沫肯定是有的……？但是要看泡沫有多大，有多少危害……？房地产泡沫从上到下人人都懂，为什么还要搞房地产行业呢……？一句话没有办法了……？现在疫情蔓延影响了经济发展，只有开起房地产行业才能拉动经济发展，是这样人人都装着看不懂让房地产行业重新开始回升起来...？