对于未来有可能持续下降的LPR基数，房贷族有必要提前还款吗？:答：所谓LPR，简单地说就是各家商业银行的贷款利率平均报价，其中五年期LPR关系着千万房贷家庭的财

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答：

所谓LPR，简单地说就是各家商业银行的贷款利率平均报价，其中五年期LPR关系着千万房贷家庭的财务成本。在实行LPR之前，我们的房贷实际执行利率也是根据上年最后一次调整的基准利率及合同约定的上下浮百分比进行每年的调整。所以，除了概念上的不同与决策根源上的微许差别外，LPR加点方式与之前并没有很大的变化。

时间即将进入8月，房贷客户是选择LPR加点还是固定利率计息方式，已经到了最后的时间。有的财务能力允许的房贷家庭，产生了提前还款的考虑。

未来的LPR基数趋势究竟如何？如果LPR将持续下行，房贷族提前还款有无必要？

【我们的观点】是：

从长期的角度看，LPR大概率持续下行；并因此逐渐降低我们的家庭财务成本，提前偿还房贷实无必要。

下面，就我们的观点，做如下简要阐述，供大家参考：

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Part 1:LPR基数大概率总体呈长期下行趋势。

大家都知道，存贷款利率及商业银行准备金率，是央行调控国家经济的重要货币手段，其中存贷款利率关系着每一个经济单位的财务成本。存贷款利率的上涨，往往代表着国家对经济过热的调控，以此减少流通中货币总量；而对应的利率下降，则意味着国家经济在趋缓的态势中，需要进一步提高经济活力。一起看1991年来的20年间我国五年期贷款利率走势：

从上图可以看出，除上世纪九十年代初经济过热时期贷款利率上行外，总体趋势是长期向下的。这与世界各国在经济发展中的利率走势具有着相同的规律。

从国家统计局只能调取最近20年的相关数据，我们将2000年以来的国内生产总值增长率制图与上图比较，看下图：

可以看到，上半图红线内为2000-2019年来的利率走势，与GDP增长指数反映的经济冷暖密切相关。

目前，我国的经济已经进入新常态，未来类似经济过热的情形不会常有，甚至不会再有，在某种特定时期还需要给予财政或货币政策的刺激。因此，从长期来看，国内存贷款利率将保持、延续当前的下行走势，并逐渐与世界发达国家及经济体接轨。

【小结】

五年期LPR将在未来随存贷款利率的总体走势保持方向上的一致，与短期利率相比，只有步子大小与调整频率上的差别，没有趋势上的不同。

LPR基数未来大概率持续下降，这是我们的基本判断。

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Part 2:LPR下行将给选择LPR加点计息方式的房贷客户降低家庭财务成本

由于LPR加点计息方式的特点，决定了每个年度计息水平将根据上年末最后一次LPR报价进行调整。下行的LPR意味着在数十年的还款周期中，每年需要支付的利息都存在着减少的大概率。

从发达国家与经济体当前的房贷利率水平看，多集中在1.85-3.5%区间。从这个角度，我国的LPR目前五年期报价为4.65，还有很大的下降空间。

假设30年的房贷期限中，随着LPR的不断下降，平均降至4%的水平，我们以100万的贷款额、30年贷款期限为例，与4.65%对比能够减少的利息如下图所示：

可见，30年贷款期限内LPR平均水平下调65个基点，将意味着整个贷款期限内可以少支付约14万的利息支出，从而大大降低家庭财务成本。

【小结】

从家庭财务成本的角度，只有上涨的利率趋势导致我们需要承担越来越多的利息支出，才会让我们更加倾向于提前还款；而如果LPR确如上判断而持续下行，我们应该学会善加利用长期的、低成本资金为我们的家庭创富。

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Part 3:提前还款资金与未来还款额在货币贬值中形成的购买力剪刀差

我们曾经在历史文章中提到过，货币贬值率远远不是许多人理解上的CPI物价上涨指数。货币的贬值，由货币供应量与市场对货币的总需求决定。

也就是说，市场上“钱”（货币）的增量应该与“物”（生产总值）的增量相匹配。当“钱”发行数量超过“物”的产出需求，货币发行增长率超过生产总值增长率，货币就会出现贬值，同额货币购买力就会下降。

通常，至少应当把货币供应量M2增长率与国内生产总值GDP增长率的差值作为当年的货币贬值率。我们首先看一下2000年来M2与GDP两个增长率的差值情况：

我们同样做一笔提前还款的假设：

1999年办理住房按揭贷款20年期限，金额100万元，采用等额本息法还款方式，每期还款6772元。按照多数人认为的“尽早还款可以节省利息”理论（其实并不成立，只是多数人想当然的如此认为），借款人在满两周年后的2001年提前全部还款。

此时，借款人累计还款162528元，其中本金59289.73元，利息103238.4元；剩余本金940710.27元一次性全额提前还款；同时，如不选择提前还款，未来剩余期限中共需还款1462752元，每年还款81264元。我们以此计算2002年-2019年每年该还款额相当于2001年还款时的购买力如下表：

可见，剩余18年的还款期限中累计还款146万元，仅仅相当于2001年的78.8万元购买力水平；而选择2001年提前还款，我们需要使用具有100%购买力的94万元人民币现金来偿还贷款，何况在此前的两年里我们还已经偿还了超过2001年购买力100%的16万余元。

我们用柱状图表列示货币购买力的下降会更加直观，如下图：

【小结】

货币的贬值与购买力逐年下降毋庸置疑，仅从这个角度来说，提前还款已经意味着“吃亏”，而如果我们如果学会理财，使用拟用来还款的94万元资金赚取收益，将进一步扩大与货币购买力下降对比形成的剪刀差。

所以我们经常说，黄金楼市的20年，其实不是房价上涨，不是资产升值，而仅仅是货币贬值带来的财富效应，仅此而已。

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【结语】

理财真的是一门学问。

以上仅仅是从LPR下行维度考虑家庭财务成本的逐年降低，从货币购买力下降角度讨论提前还款的盈亏，如果再考虑我们再历史文章中多次提及的收入增长因素与投资收益等，提前还清房贷实在是最不明智的选择。

除了房贷，我们一般的百姓家庭，还有什么渠道能够获得这样的低成本的长期负债呢？

房贷带来的负债贬值效应是倍数增长家庭财富的重要手段，对应的是稳定、安全的住宅资产升值和负债的贬值。

善用房贷，是具备优秀财商的一种表现。

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在中国人传统的观念里，总是讲究无债一身轻，能不欠别人的就不欠别人的，所以，背负着房贷总感觉压力太大，这更多是思想上的问题。所以，很多人一旦稍微有点积蓄，就希望趁早把房贷还清了，就觉得自己终于可以舒口气轻松了，因为没有债了。

如果刨除个人心理和观念方面的问题，仅从经济学角度来算，要不要提前还贷还要看以下几个方面。

首先，你是否有足够的流动资金用于提前还款，这份钱必须是用不着的钱。

其次，你的这笔流动资金是否有更好的投资渠道，如果你觉得比还房贷更划算，那不妨一试，但你要知道风险可能需要你去考量。

再次，利率变动趋势是处于上升通道还是下降通道。

最后，提前还款会不会影响到未来家庭的发展。虽然今天有了，但你能保证接下来都还了你还有应对突发情况的能力吗？你要想好。

7月LPR报价出炉。2020年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，上次为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，上次为4.65%。自今年自4月份以来，LPR已连续4个月持平。

一股份制银行工作人员分析，“有没有必要，需衡量还款执行周期和客户投资盈利水平这两个标准。当前全球经济均处于降准、降息通道，量化宽松政策明显，存、贷款利率也处于下行通道。从中长期来看，房贷是对抗通货膨胀的有力手段。”

普遍认为，未来利率有下行空间，而且可能将是常态，所以对于急于想还房贷的人来说，还是好好考虑下以上几个方面，特别是如果房贷利率将下调，就不必急着还贷。

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没必要吧

房贷是最合适的贷款

做个理财

也比提前还贷款好