当前房地产市场，买公寓写字楼有前途吗？:巴菲特曾说：投资三到五年才会有收益。所以投资须谨慎。除一二线城市外，没CBD的城市最好别投资写字楼。公寓也要看地段

1

巴菲特曾说：投资三到五年才会有收益。所以投资须谨慎。除一二线城市外，没CBD的城市最好别投资写字楼。公寓也要看地段。（个人看法，接受反驳）

2

愿你买的商业性质房产是资产增配，而不是资产标配！

虽然大部分人并不看好公寓写字楼等，但商业用地依旧不停的出让，开发商还是拼命的开发商业性质房产，买商业性质房产的购房者还是有不少。例如：SOHO、LOFT、大型商业写字楼，酒店公寓等等。

1、买公寓或写字楼等有没有前途？

取决于你买的心态，正如开篇所说的，你买的是资产增配，而非资产标配，那就有前途；反之，你买房只顾短期的房价波动，赚取短期房价差额，那么个人认为当前房地产市场，买公寓或者写字楼并不适合。

2、商业性质的房产，税费高，不好变现，不能落户，水电费高，公摊大，不好租，首付比例高，贷款年限短等等，一无是处。

那么此类房产真的就不适合你，又或者说自己还没达到资产增配的阶段，还是老老实实的买住宅，前提还不能被限购，限贷。

3、适合那些人来买？

企业类型购房者，实体企业，资产管理企业，等等不同类型的企业，购买的商业性质的房产，好处多多；

高级投资购房者，就是我们通常见到的一些大客户，整层、几层或整栋的买，但大部分还是有企业的背景做个人名下的购房资产；

长期持有，并以收租为主的购房者，短期收取眼前的租金，长期看地段看未来的价值，公寓或写字楼投资也不会太差；

个人自用工作室型购房者，适用于公认工作室，小户型办公场所，会所会客室等，个体经济的崛起时代，大有可为。

3

当前整个市场环境不好，企业经营压力普遍都比较大，你就算买了也不一定好出租，且目前公寓写字楼也不便宜，目前还没有降价趋势，不妨再等等，看看下半年情况会不会好点？

4

大家好，我是勇谈。房地产市场发展到今天为止，已经属于明显的供过于求了，对于公寓和写字楼的看法我始终保持一致“无需求不要买”，公寓和写字楼的空置率之高已经是全国普遍现象。如果不是自用、有需求，买了公寓和写字楼后多数人是会后悔的。借此机会简单谈谈我的观察。

公寓和写字楼的空置率之高超过很多人想象，可以说公寓和写字楼类产品在房地产市场的最不受大家青睐

• 近10年来我国办公楼商品房销售面积并非一帆风顺，并不是那么受大家欢迎

这里需要指出的是，目前市场上流通的很多所谓公寓其实都是写字楼（办公楼）改建后推向市场的；从土地本质上来说目前房企主推的公寓与写字楼属于一样的。图上所示是近10年来我国办公楼商品销售面积走势图，可以看到一个十分明显的特点“办公楼商品房销售面积走势并非一帆风顺，也没有像想象的一样受到大家青睐”。为何会如此？几点观察：

1. 从2008年开始房产投资已经逐步成为大家购房的主流意识，公寓和写字楼的投资收益率不足、空置率过高是关键。根据安居客公布的一组2019年报告显示，一线城市的写字楼空置率平均在10%左右，二线城市则平均在28%左右。房产投资中很重要的一部分就是租金收益，如果空置率过高自然也就意味着投资打水漂了。
2. 公寓和写字楼本身是商业地产性质，导致了出售“代价”过高，得不偿失。营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等各种税种加到一块的话，公寓和写字楼出售需要缴纳的税费基本占据到了所得的40%左右；简单来说100万的公寓/写字楼，按照140万的价格进行出售，那么你实际交付的税费就高达16万之多，也就是说你的实际收益只有不到24万！更何况这些年公寓和写字楼的价格并没有什么大的长进，真正能够卖上高价的还是极少数。

• 伴随着高空置率、低收益率的是办公楼商品房的价格也不是那么坚挺，而且办公楼类商品房购买也并非真的能够省钱

图上所示是近10年来我国办公楼商品房销售价格走势图，看到之后可以得出这样一个结论“办公楼的价格真的是一波三折”，房价一直在上涨和下跌之间进行徘徊。哪怕整体看上去房价是上涨的，但是不确定性太大，作为投资来说风险过高是事实。除去这些外，购买公寓和写字楼还有几点需要注意：

1. 虽然说多数城市不限购，但是首付50%以上，贷款年限只有10年是需要大家知道的。大家需要明白的是公寓和写字楼的土地性质是商业，也就决定了不能使用公积金贷款而且是高首付比例和低贷款年限。表面看总房款不高，但是仔细算下来跟同样面积的住宅首付和还款差不多，但是保值率和升值率就没有那么高了。
2. 公寓和写字楼等商品房跟住宅最大的区别在于购买后能够享受的权益，目前来看多数公寓不能落户和享受周边配套教育。上面已经跟大家讲过都从2008年开始多数人购买房产其实都是为了投资。投资房产最大的出发点就是背后的资源依附度，比如：学区房。如果说购买公寓、写字楼仅仅能够满足使用需求，那么就得不偿失了。

那么既然如此，是不是说公寓和写字楼就不能购买呢？回到开头的话题“无需求不购房，有需求就买”

• 2016年底提出“房住不炒”后，其实最真实的意思就是让购房回归到本质，公寓和写字楼本身也需要恢复到需求本身，什么样的人可以买？几点愚见：

1. 自身有需求的自然是可以买的，买房的首要目的应该是满足自身需求而不是投资。跟大家分享一个例子，我身边一个朋友本身就是开公司的，常年租办公室一年也有个小10万的租金支出。前几年突然有一个机会购买了一套公寓（商住一体的），价格、面积和位置等都合适，虽然说一个月需要支付几千元的房贷；但是因为本身房产是自身的缘故，可以用来重新抵押贷款为公司提供流转资金。包括今年疫情后不少公司为了节省开支搬离了写字楼，我朋友就没有，为何？因为整体开支增长不大。
2. 公寓类产品是在写字楼基础上进行改建符合了一定的居住条件，目前来看还是比较符合单身人士和小情侣们的。公寓类产品本身具备一定的居住属性（多数都是单气），而且本身所处的位置也不差，加上本身价格相对较低的原因。对于收入不是很高和不具备购房资格 朋友来说是一个折中的选择。毕竟在大城市打拼的人们租房开支有时候也是一项比较大的支出，与其交付给房东还不如自己落一套房来的实在。

当前房地产市场，买公寓写字楼有前途吗？如果不是自用就算了，房地产整体供过于求的情况会更加普遍

• 房产投资风为何会兴起？其兴起的依据还是“需求”，当大家的需求已经被满足的时候也就是房地产走下坡路的时候

可以说房价持续上涨，房产投资风兴起的主要依据还是有大量的住房需求为基础。不过经过20多年的房地产发展目前房地产市场已经属于明显的供过于求，图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，经过简单计算后发现近10年来我国住宅商品房销售面积累计超过120亿平方米；按照2019年城镇人均住房40平米来计算，足够支撑3亿人口居住，而近10年来我国城镇常住人口增长不过1.78亿！！住宅商品房供应过剩已经是事实，包括公寓、写字楼、商业等房产供应过剩只会更加严重。也就是说大家的需求被过度满足的情况下，再进行投资就有点逆势而行了。

• 房产供过于求的情况下，房地产市场不仅仅是公寓和写字楼没有前途，几乎所有的房产都没有太多“前途”

目前房地产持续发展的动力只有两个：城镇化推进持续产生的住房需求和改善房需求。2019年我国常住人口城镇化率已经达到60%以上，城镇化推进能够带来的住房需求也是有限的（潜在人口数量不过1.4亿左右）；真正能够带动房地产市场继续发展的还是潜在的改善房需求，不过这部分需求的释放还是建立在收入增长的基础上。毕竟目前来看多数大城市的改善房者都是采取“以小换大”的方式，二手房市场供过于求的情况更加普遍。

综上，当前房地产市场，不仅仅是买公寓还是写字楼都要从自身的实际需求出发，包括住宅也是一样。以需求为导向来选择购买什么类型的房产才能有效避免后期的各种心理不平衡，切记不要轻易进行房产投资了。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

5

1. 目前市场，各地针对公寓写字楼都有严格的限购政策。所以公寓写字楼基本上是同位置住宅一半甚至更低的价格，所以公寓写字楼的租售比是住宅的两倍甚至更多。
2. 长远来看，公寓写字楼的升值空间没有住宅高，但租金收益可以弥补不足。
3. 未来经济的不确定性，对公寓写字楼的出租市场影响要大于住宅的租赁市场。因此公寓写字楼的空置风险更高。但由于公寓写字楼购买时禁止贷款，因此一般都没有还款压力。
4. 综上所述，小型公寓总价低，可选择自住。居住感受好。
5. 如果有价格明显低于市价7折以下且租售比接近10%，即一年租金相当于10%房价的，可以考虑以投资需求入手。

6

你好，很高兴为你解答

我是一名有着六年从业经验的房产经纪人，当下市场到底能不能买公寓和写字楼，且听我细细到来：第一：公寓

• 公寓在什么情况下能买?

在一些一二线城市、甚至部分三线城市，由于购房资质的问题，比如限购、限贷等问题，使得很多人，特别是外来人口，不能在自己上班的地方购买住宅，但是又不想租房子，怎么办呢？ 那就只有选择公寓，因为公寓有一个特点，那就是不限购、不限贷;

但是也在这里建议大家，在买公寓的时候，一定要选择地铁口，或者是市中心的公寓，第一交通啥的也方便、便于后期出租，第二一个后期也更保值，脱手也不会太难。

• 公寓什么情况下不能买？

很简单，你有购房资格，就不要去碰公寓，最近几年公寓前景不是很好，非要碰公寓，不在地铁口和市中心的不要碰。所以tz要谨慎，不要觉得买房子就能赚钱。

第二：写字楼

yq期间，全民都是在家办公，你可以去看一下你们所在城市的写字楼集中区域，真的空置率很高，写字楼价格高，租的人也少，真的投资不建议买写字楼，特别是在三四线小城市，买了基本上就亏，得不偿失。

个人觉得买写字楼还不如买40年产权的公寓，现在很多写字楼都准备改造成公寓出售，大家自己品吧！

总结：

最后总结一下，写字楼建议大要去碰，当然特别好的产品除外，公寓的话被购房资质限制的人，是可以考虑购买的，毕竟也没办法，毕竟买房子比租房子划算，租房子是消费，买房子才是licai;但是买公寓也要看地段，看产品;

大家时刻记着，能买住宅不买公寓，能买公寓不买写字楼。

以上为个人经验总结，希望能够帮到你，如果对你有帮助可以点赞加个关注。

7

很多城市调整了商业地产贷款的首付款比例，从70%调整为50%。

有人说，地方在降低购房门槛，又在救市。

不 兄弟

商业地产的进场门槛，不应该叫门槛，得叫下水道。

并且，还是没有井盖那种，各种脑子有坑的，脑子一热直接就冲进去了。

这也不是在救市，而是在商业地产的坟头蹦迪。

是因为税太高？是因为人太少？是因为消费力太低？你要买商业

过剩的商业供给，给了广大群众一次及时的社会教育。

爷爷，爷爷，为什么我小小年纪就要背上房贷的重担？

因为爷爷在像你这么大的时候，脑子进水买了一套公寓啊。

这种东西除了产权年限的问题之外，还有贷款年限更短的问题，还有持有成本更高的问题，还有商水商电和没有暖气的问题，还有不能落户和没有学区的问题，还有交易税费奇高的问题，还有“禁公寓令”和“禁商改住”的政策不确定问题……

想卖，交易税费奇高，卖不掉。想租出去，供应过剩，租金还上不去。

你想弯道超车，单车变摩托。

结果，摩托没变到，单车却变没了。

8

公寓房产的土地性质是商业或公共设施用地，一般年限是四十年。所建公寓虽然有独立产权，但一般是托管租赁使用。开发商在销售时的套路是返租，给予高额回报，以吸引投资者。将房产统一转租给某机构或做快捷酒店，或做办公用房。租期到时，房子交给你打理，麻烦就多了。

还有买公寓，分摊面积大，得房率低，不划算。水，电，暖费用高，不划算。公寓房一般没有按装天然气，使用不便，不划算。总之，如果有闲钱，用来投资，买到合适的地段公寓，与开发商签定十年以上返租合同，还可以考虑。如果是买公寓为了自管自住，没什么前途。

9

先说结论：即使是北上广深，也没有前途。

1、租售比低下。全国所有的城市，买公寓、写字楼的租售比基本大都低于3%，连银行利息都追不上。

2、不涨价反跌。从2015年至今，大多数城市的房产都涨了50%以上，北上广深甚至走出翻翻的行情。而公寓写字楼，反而是跌价的。买入即亏损。

3、上海、北京，对公寓产品的不友好历史。上海、北京在17年前后，对公寓产品进行了大规模的拆违，本来能住人的公寓，被拆除了燃气、独立卫生间，导致许多以为买了公寓能够当住宅自住的业主流离失所。当时为了这件事，很多人上街请愿。但是因为本身公寓是为商业目的设计的，就不能设置居住功能。结果就是法理上不合法，买公寓的人自吞苦果。

4、写字楼在全国大多数城市供大于求。今年以来，深圳的住宅价格又涨了30%，但是写字楼的租金却跌了20%多，空置率已经超过3成。随便到一个大城市看看写字楼群，有几个是满租的？太少了。

在当下的环境下，怎么还会有人想买公寓写字楼呢？以上活生生的例子还不够触目惊心吗？真要嫌钱多，要不给我打点过来？