房产投资本质？:房产投资本质这涉及到房产投资，很底层很核心的逻辑内容。一）房产是社会的终极资产。房产是财富的终极存储器！一线城市的核心房:-房产，本质，

房产投资本质这涉及到房产投资，很底层很核心的逻辑内容。

一）房产是社会的终极资产。房产是财富的终极存储器！一线城市的核心房产是人类社会财富的终极资产！我们的现金每年都有通货膨胀，年年贬值，投资市场不景气的情况下，唯有房产是很多高净值人群的投资首选。

2）房子既可以居住自住，也可以出租收益，还可以投资抗贬值与持续升值。还可以，有抵押、融资、贷款的金融属性！

3）房子还具有一些社会附加功能，比如读书学位，房子真不单只是房子啊！房子具有多重功能和属性！

4）但当生意遇到金融危机的时候，就可以把房子抵押或买卖出去融资回来，用来解决生意上的困难。这样房子又是生意上的财富蓄水池存储器，生意危机的防洪大堤！

所以房产投资的本质，在于你的资产保值，加上房子本身多种属性，符合现阶段中国国情，所以房产依旧为我们投资一个重要选择

房价就是通货膨胀真实体现，随着放水的速度，2年内还有一波大涨。

固化资产。给人生有个保底

想理解房地产，首先得了解城市化。否则很容易陷入“定式思维”的陷阱 —— 要攒够钱才买（全款买），只敢买自己买的起的，比如郊县或者小城的房子等等。自己的血汗钱，不是在通胀和M2增发中不断缩水，就是化为故乡大地上沉没资本。造成自己在城市里租“老鼠窝住”，家里房子给了“老鼠住”的囧境。

个人感觉就像是商人对货物的囤积居奇。大家都需要的东西，市场上流通的却不多，价格就上去了，物以稀为贵嘛。最后就导致了手握房产的人资产迅速升值。

房产带有较强的金融属性。依据经济景气度而有高低。

房地产投资实质是对项目的投资，更进一步地，是对土地的投资。

无论外部环境如何，现阶段中国房地产市场结构性的机会始终存在。在可见的未来，房地产投资仍是最值得信赖的长期资产配置选择之一。

房产-可住，可出租，可卖，可抵押，商铺可以做买卖等。房产投资本质是对有产权的不动产的投资。不论是刚需还是避险还是加杠杠，投资房产带来了资金的流动，GDP的增长。

由于1996年到2006年十年间的人口红利和城镇化布局，房地产经历了十年的高速增长阶段，那个时候，房地产投资可以说是“买到就是赚到”，高杠杆、高周转、高利润是那一阶段的主要特征。

2016年至2017年这一年间，房地产投资进入了平稳增长的阶段，虽然人性的贪婪难以克服，但房地产也渐渐进入了“房住不炒”和“城市存量更新”的阶段。

2017年以后，我们认为，房地产投资将逐渐回归到正常的行业。这一阶段有三个特征：专业机构优势聚焦、大宗交易碾压散售、个人最终趋向Reits（房地产信托投资基金）。

中国的房地产市场正在发生变化

其实房地产天然有两种属性，一是实物属性——看得见摸得着，可住可租可售，又能给你带来舒适感安全感；二是金融属性——有保值性（可以抵御通胀），有一定流动性（可以变现），有收益性（可以收租），有增值性（可通过租售获利）。

我们认为，虽然赚钱不一定只有房地产，但房地产天然可以保值增值。

而这么多年过去了，中国的房地产市场发生了什么样的变化？

我们认为，前20年，处在城镇化高潮，买住宅赚钱很容易；未来20年，聚焦一线城市核心都市圈，才是赚钱王道。

为何要聚焦一线城市核心大都市圈？在大都市圈，优质公共资源高度集中，地段好、人气高、资源又优质。在这个地段的改善型住宅或酒店公寓，功能优化、品质改善，又符合了人们追求品质和个性化体验的需求，自然会很有前景。

19大定调，存量时代来临，运营提升价值。尤其是19大之后，有了更加坚定的信号，第一是鼓励持有，第二是要发展美好生活。什么叫美好生活？就是我们不能再简单有房子住就满足了，我们的酒店要精品化，我们的公寓也要有品质化，要有尊严。

而我们现在的公寓都是什么样的？都是C2C的——张大爷李大妈租给租给别人的，所以谈不上专业管理，也没有什么体验，而且租户的权利得不到保障。但是海外的公寓完全是专业的机构运营，有契约精神，能够让你三年五年住的比较有保障，同时也有非常好的物业管理，甚至还有一些社区经营。

正因为中国过去几乎没有做运营，所有的房地产商都是拿地买房、拿地建房、卖房等等，但是现在我们有了一种新玩法——买楼改造提升经营，最后再卖出。

其实如果从投资的角度，可能我们不会去买地，但是会买一个存量的资产，而这个资产往往是在核心城市的优质区位，但是原来经营的不好或者不会经营，我们拿过来之后经营好了它就增值了，而且这个还是比较稳健的增值。

选对路径、选对市场、选对伙伴

我相信在座各位，能成为诺亚客户，可能80%以上的人过去的投资经验都跟房地产有关系，但是未来怎么办呢？

首先你的确是买不到了，好城市几乎没有你的房票；

其次你无法跟机构PK，机构的资金多成本低，而且政策是鼓励机构经营了之后可以去做Reits，这个也可以获得流动性；

再次，个人也不见得能够买得对，因为研究能力有局限，但是机构资源广；最后，个人买完之后也不会经营，因为没有专业能力。

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