房租上涨，对楼市有何影响？:大家好，我是勇谈。租金在很大一部分上被理解为房产投资收益的一部分，毕竟对于多数房产投资者来说房产投资收益无非是两种：房价:-

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大家好，我是勇谈。租金在很大一部分上被理解为房产投资收益的一部分，毕竟对于多数房产投资者来说房产投资收益无非是两种：房价差和租金收益。从这点来说房租上涨，一定程度上会刺激房产投资，进一步推高楼市火热度有较大可能性；不过因为刚需持续减少的原因会导致楼市的基本盘出现问题。借此机会简单谈谈我的观察。

国内如今楼市持续火热的很大一部分因素就是投资，解决好房产投资问题就能很好解决房地产市场问题

• 房产投资风始终存在是目前进行房地产调控的最大难点，要想解决这个问题还是要从回报率上下功夫

资本是逐利的，房地产投资风一直不减弱的主要原因就是房产投资收益过高，起码是高于其他多数行业。所以要想解决好房地产投资风过剩的问题，关键还是减弱其回报率，让其回报率逐步恢复正常。几点观察：

1. 房租收益率是房产投资收益中越来越重要的一个环节，对于多数的普通投资者来说或多或少都抱有“卖不出去可以出租”的想法。从这点来说如果租金上涨一定程度上代表租金收益率升高，会进一步刺激普通购房投资者的投资意愿。这也是为何2019年有一段时间北京等城市的房租出现了不正常上涨后，受到监管部门打压的主要原因。
2. 楼市持续火热被大家投资的另一个因素就是房价始终上涨，有利可图。购房投资在手中囤几年等到房价大涨的时候再卖出，这是多数房产投资者的常用做法。不过经过这3年多的调控后，房价大涨的情况基本不太会出现，除去深圳等个别城市的房价会出现较高速上涨外多数城市是不具备这样的条件的。

• 房租上涨对于投资者来说或许是好事，但是对于刚需来说绝对不是好消息，没有刚需作为支撑的楼市泡沫风险也会越来越大

大家需要明白一个基本事实租房的人群几乎都是属于社会的最底层，这部分对于租金的反应是最敏感的。房租上涨后必然会导致他们的其他开支减少，这里面就包括不少原本打算买房的人群，毕竟不少刚需都是从租房客身份转变而来的。当租房客迫于生计压力没有多余的资金买房的情况下，楼市的基本盘就受到波及，因为大家需要明白一个基本道理“楼市单单靠投资驱动风险极大，足够的刚需才能保证楼市基本稳定”。

大家对于居住类的消费支出越来越少，租金上涨除去逼迫大家搬家外其实没有更多的实际意义

• 在衣食住行这几项主要消费支出中，这些年大家的消费支出增长都不明显，房租上涨后必然逼迫大家搬到房租相对便宜区域

图上所示是近2年来我国居民居住类消费价格指数走势图，可以看到一个基本的现象“居住类消费增长始终不明显”，如果算上通货膨胀因素后大家的实际居住类消费支出是持续减少的。如果各位所在的城市经历过城中村拆迁安置的话，其实更能深刻体会到这点。对于原本租住在城中村的居民来说，因为城中村拆迁，市区房租开始上涨，逼迫不少居民开始向3环外甚至4环外搬迁。为何会如此？说明了国人一个基本特点“不会租房上过多花费”。

• 楼市今天的火热说到底其实还是“虚火”，没有足够的刚需作为支撑，楼市泡沫风险会越来越大

房租上涨导致租房客实际落到手里的钱会减少，自然会导致购房者数量进一步减少。毕竟积蓄总是需要一步步积累的，对于多数普通人来说，需要省吃俭用好些年才能凑齐首付，一旦租金开支增多了自然会导致这个过程变得缓慢。这些购房者（刚需）其实才是楼市的基本面，如果基础不够坚固，那么能够支撑楼市是时间也会少很多。

房租上涨，短期来看会刺激房产投资风，楼市持续火热；长期来看楼市风险会急剧加大，楼市走不了太远

• 房地产市场靠投资支撑房价上涨的日子是走不远的，这也是2016年底提出“房住不炒”后坚持到现在的主要原因

仅仅从官方公布的商品房销售数据来看，近10年国内住宅商品房的销售面积已经严重过剩了，理论空置率已经超过了40%。图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，简单计算后我们发现近10年来累计住宅商品房销售面积已经超过120亿平米，按照2019年国家统计局公布的城镇居民人均40平米来计算已经足够3亿人居住；实际查询近10年来我国城镇常住人口流动情况后，我们发现实际常住城镇人口增长不过1.78亿而已。所以，这也是包括我在内很多朋友都认为国内住宅空置率高达40%的原因所在。

在房屋空置率这么高的情况下，国内房价还是维持了较高增速，原因在哪？其实明眼人都看得出来其实就是房产投资风惹的祸。尤其是2016年后掀起“全民炒房”，进一步提高了房屋空置率，也使得房地产市场健康发展受到了很大的威胁。所以，抑制房产投资风已经成为2020年我们首要工作重点。

• 房租上涨表面看似乎可以推动房产投资，实际上会急剧加大楼市风险，楼市的基本盘变得更加“虚弱”

房租上涨不仅仅是为房产投资者带了投资动力，更主要的是让原本有计划买房的朋友推迟计划。真正的购房者数量减少必然会导致需求不足，毕竟房产最终还是要回归到住的本质上的。当大家都去炒房、投资房产的时候也就距离美国和日本爆发房地产危机的日子不远了，如果我们要想避免就必须抑制房产投资风，打压房产投资风，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段。

综上，房租上涨，对楼市的影响分为短期和长期。短期可以刺激房产投资者进一步进入，长期来看对于楼市基本面的冲击也是显而易见的。维持房地产市场健康稳定发展，不仅仅是要维持房价基本稳定，也应该维持租房市场基本稳定。房租可以降，绝对不能大涨。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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你好，我来回答你的问题。

7月住房租金价格涨幅仅次于食品类,推高物价的同时,持续上涨的房租对调控中的楼市将产生怎样的影响?高租金会不会刺激购房需求的释放,进而影响到房价的回落呢?

据新华社电根据国家统计局数据,在居民消费价格指数当中,居住类价格的上涨幅度已经稳定地成为继食品价格之外,涨幅最为明显的价格因素,其中租金的上涨无疑是最重要的支撑。

“购房和租房的需求是同时存在,并且呈负相关的关系。”上海知名房地产研究院综合研究部部长告诉记者,一般情况下,购房需求减弱的同时,租房的需求会出现明显的上升,进而推高租金。

租金走高 房价上涨有压力

随着租金的上涨,许多持币待购的租房者开始按捺不住等待的心情了。采访中,不少租房人都流露出了尽快买房的意愿。

部分业内人士开始担心,租金的走高极有可能迫使一部分需求提前入市,进而改变市场僵持的格局,给已经回稳的房价再打一针强心剂。

租金对购买需求的推动作用确实存在,不过从目前的情况看,“租房热”转向“购房热”也并非一件容易的事情。

“租金确实处在高位,不过,无论从GDP、人均收入还是房子的当期价值来看,只要租金不在短期内过快上涨,其对房地产市场的影响仍是有限的。”“链家地产”首席分析师张月认为,对于大部分租房者而言,租房的压力和购房的压力不可同日而语。

但在我看来,如果任租金快速上涨,那么房地产的调控效果无疑将打折扣。

稳定租金 重点仍在调楼市

事实上,除了房地产市场的变化外,促使租金快速上涨的最根本原因还是物价上涨本身。控制租金的过快上涨,从宏观层面上讲,仍要以稳定物价为先。

除此之外,要稳定持续上涨的房租,楼市调控仍是重点。

要抑制租金快速上涨,首先要注意保护首次置业的需求,减轻租赁市场的压力;同时,要大公租房建设和分配的力度;另外,可以考虑在对多套的存量房征收房产税时,规定如果是出租的,则可减免部分税收,以增加市场供应。

希望我的回答可以帮到你，还有疑问可以关注我。