2020年下半年青岛的房地产市场将怎样？上半年疫情影响，各个区域两三个月没开张，最近房子又卖火了，下半年房地产市场将何去何从？:通过研究青岛房价的变化，发

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通过研究青岛房价的变化，发现了重要的市场现象跟大家分享一下。

青岛房价历史变化

青岛房价在近10年内，发生了两次大的变化：一是，2016年到2018年上半年经历了大涨；二是，2018年下半年至今一直阴跌。其余时间房价表现较为平稳。

从青岛的整体房价水平来看，2016年到2018年上半年上涨了1倍多，2018年下半年至今下降了4%。由于房价是采用平均值进行计算的，为了减少房产数量结构变化的影响，我们来看看每个行政区的房价变化情况。

2016年7月至2018年7月涨跌情况：黄岛、李沧、市北、城阳、即墨5个区域房价涨幅均超过100%；崂山区、市南区、胶州市3个区域的房价涨幅在70%-90%之间；平度市、莱西市2个县级市的房价涨幅较低，均在60%以内。

2018年7月至2020年7月涨跌情况：黄岛、李沧、市北、城阳、即墨5个区域房价降幅均超过10%；崂山区、市南区、胶州市3个区域的房价基本稳定，在3%以内波动；平度市、莱西市2个县级市的房价逆势上涨，涨幅均在3%以上。

可见，普涨时涨幅超100%的区域目前房价均在下降，涨幅在70%-90%之间的基本稳定，涨幅低于60%的在补涨。

2020年下半年预测

目前来看，受国内外疫情影响，经济发展明显降速，下半年虽然有所回暖，但仍未达到去年水平。如果政府在政策及城市规划上没有大的动作，青岛房价在下半年大概率会延续目前状态。市南、崂山、胶州等区域价格平稳，平度、莱西小幅上涨，其余房价上涨过快区域继续阴跌、回归理性水平。

总之，出来混迟早要还的，房价也是这样。

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2020下半年以及更长的一段时间，对于青岛楼市的发展，我的分析和判断如下：

一、数据观察显示，青岛楼市有触底回升迹象，但尚未走出回调周期。

青岛楼市的最新数据情况：依据国家统计局发布的数据，6月份青岛二手房环比上月涨幅为2%，同比去年涨幅为-0.6%。但是观察青岛 近一年来的房价数据变化趋势，一年来青岛楼市在震荡盘整，环比指数是在2019年11月份出现探底（99.2），同比指数是在2020年3月出现探底（94.1），定基指数是在2020年5月份出现最小值（124.6）。

通过一年来青岛房价变动趋势分析，青岛房价出现触底回升倾向，但近期回升比较缓慢，应当还处在回调周期。

二、预计青岛楼市下半年仍以继续调整为主，不会大起大落。

青岛楼市变化趋势表明，楼市目前仍处在回调周期，有触底企稳迹象，但是由于整体外部经济环境压力，市场供需之间楼市供应充足，前几年快速上涨的泡沫需要市场逐渐消化，因此短期内楼市不会快速反弹，更不会大起大落，下半年震荡调整应还是常态。

三、青岛楼市中长期发展依旧向好。

青岛是山东省首位度最高的城市。青岛2019年GDP为11741.31亿元，在山东排第一位，全市常住总人口949.98万人，在山东排在临沂之后，居第二，经济指标和人口规模均超过省会济南。

青岛经济发展实力较强。青岛是长江以北，仅次于北京和天津，GDP过万亿的第三座城市，经济实力很强。

青岛是一个人口不断流入的城市，近五年时间，青岛平均每年有大约9—10 万人的人口流入。

青岛区位独特、气候宜人，是一座美丽宜居的海滨城市。青岛还是一座计划单列市、副省级城市，2008年奥运会举办地以及2018年上合组织青岛峰会的举办地。2019年中央和国务院已经确定把青岛作为上合组织的经贸合作的示范区。

青岛的未来发展规划蓝图是要努力建设开放、活力、时尚的国际化大都市，以及创新、多元、包容、美丽宜居的世界蓝色之都。因此我们有理由判断，从中长期发展的角度，青岛的房地产市场仍将拥有一个健康繁荣发展的未来。

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谢谢邀请！很开心可以回答这个问题！

2020年下半年青岛的房地产市场将会怎样？

我的基本判断：

豪宅改善市场需求旺盛，价格有所攀升；

刚需市场观望氛围浓厚，价格有望下探；

穷人房产市场成交低迷，价格长期低位；

针对青岛房产相应板块市场状况具体分析：

1，豪宅改善需求逐步白热化，成交量攀升！会有个小阳春！但后劲不是特别足！

由于受到前期疫情影响，好多人在家憋的太久，发现自己住的房子存在很多问题，房子是不是少个卫生间？客厅是不是不够大？阳台是不是太小了？卧室是不是显得太狭窄局促？小区高层人口是不是太密集？物业管理把控是不是严丝无缝？这不断的反思和拷问？无疑会放大富裕阶层有钱人的换房欲望！

在全球疫情影响下，经济增速下滑，货币和财政政策需要更加宽松。但每一轮货币放水，实际上都是新一轮社会财富再分配和转移。有钱人之所以更有钱，就是善于思考，善于资产不断优化再配置，抛售便宜的老破小，不断购置有潜力的新房也是他们的一种选择，这都给了豪宅市场换房购房需求旺盛强有力的支撑！

崂山豪宅市场白热化：

崂山浮山前豪宅市场成交数据看好，尤其是崂山极地和山东头板块，但资金门槛会挤出不足的购买力，溢到浮山后以及辽阳路周边！所以就出现了近段时间浮山后部分所谓豪宅项目动辄三四万、甚至五万一平的现象，但由于限购，加之后续购买力问题，成交旺盛的局面不会得以长时间延续！

改善需求市场旺盛：

由于浮山后住宅市场的高不成低不就，它既不能像浮山前石老人板块那么璀璨夺目，又不能像东李那么绿树成荫&住宅产品线丰富，部分有长远眼光的改善需求购房者已经从浮山后转战到东李和西海岸金沙滩，长期综合来看5-10年后，东李和西海岸金沙滩无论从居住舒适性，还是配套方面，都会秒杀浮山后！由于浮山后的高行情和东李的宜居性，主城区的好行情下一步会蔓延到东李板块，听说下一步绿城洋房开盘要到4万一平！惊不惊喜？意不意外？

2 ，刚需市场购房人群观望氛围浓厚：

其实定义刚需是很难的，有的认为首套就是刚需，有的人认为要从购房总价来判断，

那么我先模糊定义一个刚需概念：首次买房，且房子总价低于300万的购房者都为刚需！

刚需购房者为何观望？受疫情影响，收入有所下降，资产配置尤其是不动产大件房产购置观念处于偏保守状态，对房价上涨信心不足，觉得价格有可能进一步下探！

青岛的刚需市场，除了城阳“共有产权”忽悠了一批韭菜上车和高新区中欧国际城一家独大卖的好的之外，其它区域比如西海岸新区胶南&青岛西站板块、即墨板块、胶州板块都处于“百团大战，你死我活”的状态，出现蓄客难，成交难的状态！开发商势必要拼刺刀，拼价格，玩套路，所以房子的质量就很难保证了，尤其是精装房（精装房不是服务便利业主的，是开发商混水摸鱼，赚你差价的），建议购房者睁大眼睛，多思考，对开发商的综合口碑进行评判，选到心仪的房子！

3，穷人县域平度莱西房地产市场，由于距离青岛距离均为80—100公里，房价辐射效应微弱，房地产市场会出现成交长期低迷现象，仅有部分塔尖的有钱人会有换房改善的需求，如果他们足够有认知能力和格局，他们也会选择在青岛主城区或有稀缺山海资源的西海岸核心板块购房！因而建议平度莱西的刚需购房者，不如往上够一够，去红岛高新区或即墨南板块买房！

以上就是我对青岛下半年房地产市场的基本判断，希望可以帮到你，谢谢??

欢迎关注青岛房产市场的朋友在下方留下意见和评论，我将从评论区选出有购房需求的朋友，帮你分析青岛各大楼盘的优劣和价值潜在优势！

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青岛地区2020年1-6月房地产市场全面总结及研判

1.全国经济及政策汇总

政府工作报告把“稳就业，保民生”等放在首要位置，货币、财政政策逆周期调节力度显著提升。2020年未提出全年经济增速目标，CPI增长3.5%登记失业率5.5%财政政策更加积极，财政赤字率3.6%以上。

2020年我国未设经济增速具体目标，中央专注于做好“六稳”工作，实现“六保”任务。即：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期；保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链、保基层运转。2020年上半年，央行共进行3次降准，释放资金总额达到1.75万亿元，并进行多次公开市场操作。与此同时，为支持实体经济的恢复发展，央行进一步降低企业的融资成本，2月和4月，1年期与5年期以上LPR均下调。

总体而言，上半年，中央仍坚持“房住不炒”政策基调不变，房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，多地陆续从供需两端出台房地产扶持政策，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。展望下半年，从政策导向来看，房地产调控基调应不会出现较大变化，将继续以“稳”为主。中央政府多次提出稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，整体金融环境将保持相对宽松。此外，政府加快推进新型城镇化和区域发展战略，各项资源有望向中心城市及重点城市群聚集，释放行业中长期利好的同时，短期调控政策宽松的空间将有所缩小。

2.青岛经济及政策汇总

2月，青岛市自然资源和规划局出台全力应对疫情支持企业发展15条措施。根据新政，对已成交的地块可延期签订土地出让合同；可分期缴纳土地出让金，也可延期缴纳土地出让金。

3月，城阳区提出共有产权政策，落户城阳最高享受30%补贴。1-4类人才本人与企业产权比例3：7，自办理网签之日起满8年后，政府无偿赠送30%产权；6月，政策作出进一步调整，5-7类人才试点单位与人才购置个人住房实行共有产权政策，产权比例由2:8调整为3：7，期限为5年，回购为“孰低”原则。

青岛自2020年5月1日起执行新利率标准。（具体降息标准不详述）

2020年一季度青岛GDP受疫情影响增速-7.1%，总额为2504.87亿元。上半年商品住宅施工面积6700万平米，住宅新开工面积744万平米，竣工面积136万平米。其中商品住宅销售面积425万平米，商品住宅销售额582亿元。

二 市场总结

1.商品住宅市场

2020年上半年商品住宅成交规模近四年最低，住宅共计成交600.68万平方米（62218套），同比下降3.2%；月均成交100.3万平方米，同比下降3.02%，二季度市场回温。上半年成交均价14023元/平米，同比上涨0.93%。

2020年上半年，除黄岛区和城阳区外，其他区域成交量同比均出现不同程度下降，其中高新区和莱西市降幅较大。受到疫情影响，一季度市场整体处于停滞状态，积极复工之后回温明显，部分区域以价换量，在人才共有产权房的政策影响下城阳区成交涨幅最大。具体来看，黄岛区成交面积最大，为185.74万平方米，同比上涨8.06%；其次是城阳区，成交量为104.82万平方米，共有产权试点政策利好加持，对市场刺激效果明显，同比大幅上涨163.03%；排名第三位的是胶州市，成交量为88.32万平方米，同比下降11.97%。

三 土地总结

1.整体市场

上半年青岛地区共推出459宗地块，合计2776.26万平米，同比上涨25.5%，住宅土地占比48.6%。其中成交420宗，成交面积2489万平米。土地出让金收益452.7亿元。

2.住宅土地市场

上半年青岛市共推出住宅土地规划建面1371.33万㎡，同比上涨21.1%；成交1210.44万㎡，同比上涨11.2%；成交楼面均价3138元/㎡，同比下降15.2%。土地出让金为379.81亿元，同比下降5.7%，溢价率为0.1%，同比下降1.1%。住宅土地即墨成交523万平米，黄岛成交242万平米，城阳成交106万平米，市北成交78万平米，李沧成交42万平米。

2.青岛地区企业获取土地情况

四 趋势研判

1.市场总结

土地市场：供应27776.26万㎡，同比上涨25.5%；成交2489万㎡，同比上涨18.3%；成交出让金同比下降2.3%。

商品住宅市场：供应80.89万㎡，同比上涨74.85%；成交60.07万㎡，同比下降3.14%；成交均价13351元/㎡，同比上涨0.52%；库存量1910.50万㎡，去化周期19.05个月。

2.趋势研判

从区域而言，仍会以主城区以外区域为主。而部分区域像城阳白云山片区、即墨商贸城片区未来半年内仍然是销售压力较大区域。西海岸区域重点在推动琅琊台片区的发展，值得关注。政府供应持续，理性拿地为主。

青岛通过学深圳、学上海，不断加码人才引进政策和人口引入规模，拭目以待。目前人口净流入区域最高的区域还是西海岸。

市场成交仍然以刚需为主，预计主城区新房价格依然坚挺，辅城区区划压力依然存在，需要以价格换销量。品质竞争将成为主线。

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