这轮人民币贬值，三四线城市的房价会一两个月内涨起来吗？:我个人是不看好三四线城市房价的。根据社科院发布的4月纬房综合指数显示，4月份一二线城市二手房成交

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我个人是不看好三四线城市房价的。

根据社科院发布的4月纬房综合指数显示，4月份一二线城市二手房成交量与价格快速回升。而三四线城市房价总体下跌。

在楼市，有一个说法，叫作短期看金融，中期看土地，长期看人口。

现在的金融政策，国家态度很明确也很坚定，房子是用来住的，不是用来炒的，所以金融政策不太可能有大的松动。现在虽然贷款利率有所下降，但是幅度并不大，对楼市的刺激有限。尤其是三四线城市，不要有抄底的心态，当心被套牢。

再看土地方面。土地供应，直接创造的就是楼市的供应。如果供应量大，但是需求量不足，那么结果就是供大于求，按照经济规律，房价就不可能上涨。

现在全国各大城市都在上演人才战略，说白了就是抢人大战。三四线城市的吸引力相对于一二线来说，还是差很多。

土地供应没有明显降低，加上人口外流，直接面临的就是供应过剩。供应过剩，房价怎么可能稳得住。

虽然人民币贬值会导致资产价格上升，但是这并不是全国资产价格均衡上升，而且三四线城市在供应过剩的情况下，也可能导致有价无市，被套牢。

因此，我并不看好三四线城市的楼市，就算是一二线城市，现在也已经过了闭着眼睛买房子都能赚钱的年代。建议谨慎投资。

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一两个月？一两年能涨起来都不错了。三四线城市不可能。经济不景气，跌的几率反而更大。即便人民币贬值，开始主要体现在国际上的货币价值，之后才会慢慢体现在我们老百姓生活中。

我所处在一个三线城市，二手房已经停滞三年没涨了，也就是个别才来的开发商在不断的抬高新房的价格，产品打差异化，推洋房和大平层单位，这种产品肯定是比高层价格高一些。

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想啥呢？

首先，没有所谓的这轮人民币贬值，当你见到老百姓手里的钱多了的时候，才存在人民币贬值，有这方面感觉么？现在普遍感觉是手机的钱少的可怜，个个都在信贷消费，透支未来消费。

其次，三四线城市的房地产升值空间不大，房地产的升值主要有三个因素：1.城市土地供给2.城市人口增长3.房地产金融资产化程度。为什么这段时间，深圳成为房产市场的风口浪尖，就是因为土地供给少，人口增长快，房地产金融资产化程度高。显然，对于三四线城市来说，土地供给充足，人口增长缓慢，房产金融资产化程度低，升值空间是很有限的。

最后，上一轮三四线城市房价保障的原因主要源于国家一个政策，棚改房货币化补贴，放水对象正好是三四线城市，短期推升了三四线城市的房地产价格，未来，我个人对三四线城市房产市场，挺不看好。

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大家好，我是勇谈。关注人民币汇率的朋友应该关注到最近人民币兑美元的利率在持续走低，也就是说人民币相比于美元来说在持续贬值。那么受到人民币贬值的影响，三四线城市的房价会受到什么样的波动呢？说句实话，国际汇率的变化对于国内房地产行业的影响微乎其微，毕竟国内房企99%的市场都在国内，都是以人民币来进行结算和贷款融资的。借此机会简单谈谈我的观察。

人民币贬值的因素有两种解释“兑美元贬值和通货膨胀”，可是无论哪种因素对于国内房价影响都是有限的

• 经过查询后发现一个基本事实从2014年开始人民币兑美元的汇率就在持续走弱，也就是说人民币贬值并不是短期现象

图上所示是2014年11月份到如今的人民币兑美元走势图，可以看到人民币从2014年11月份的1元兑0.1632美元跌倒如今的0.144美元，这个趋势已经持续了至少5年。说明一个基本事实“从长期来看人民币兑美元走弱应该是长期现象或者说是有意为之”，毕竟大家需要明白一个基本事实“美国是我国主要商品出口国，货币贬值肯定是有利于商品出口的”。

• 从通货膨胀来看，人民币长期贬值的趋势没有改变，这点在任何国家都一样

图上所示是近5年来国内通货膨胀率走势图，可以看到一个基本事实“除去2020年有段时间国内通货膨胀率突破5%之外，其余多数时候国内通货膨胀在3%左右水平”。货币通货膨胀可以说任何国家都会面临的问题，这也是一直以来国内房价持续上涨的一个因素之一。

• 因为房企99%的业务都集中在国内，会对房价造成影响的仅仅只有通货膨胀而已，人民币兑美元贬值不会影响房价

1. 国际资本对于国内房地产一直是不看好的，欧美等国际资本在国内房地产投资额一直很有限。图上所示是房企利用外资金额走势图，可以看到一个基本事实“外资投资国内房企金额很少，侧面表明外资并不看好国内房地产市场”。2019年房企利用外资金额为175.72亿，而2019年房企实际到位资金为178608.59亿！外资所占比例不过0.1%，各位觉得这个比例的外资能够撬动国内房产市场吗？
2. 通货膨胀的产生一直都被理解为房价上涨的因素之一，但是绝对起不到拉动三四线城市房价的作用。2016年后三四线城市房价出现规模上涨的关键其实还是棚改拆迁安置释放的大量资金到楼市的结果，而不是简单的货币贬值。

三四线城市的房价很难再出现大涨，哪怕是出现一些微刺激的情况下

• 三四线城市的房价虚高应该是所有城市最明显的，有价无市多数情况下是形容三四线城市房产市场的

“低收入、高房价”可以说完美阐释了三四线城市的房地产现状，没有产业和经济支撑的三四线城市也是公认的人口流出最大的城市。房子说到底还是商品，还是要以居住为前提的，在没有足够人口的情况下自然没有足够的居住需求。在2016年前如果说三四线城市还能以慢节奏、环境好为软实力来吸引人口的话，如今只能用“鸡肋”来形容其房产。毕竟如今三四线城市的高房价已经不逊色于一般的二线和省会城市。

• 三四线城市的房产始终是危险系数最高的，未来几年恐怕维持稳定就很费力

关注今年疫情后率先放松房产调控或者试探“房住不炒”底线的城市中超过80%都是三四线城市，比如：驻马店、宝鸡、海宁等城市。这些城市为何这么急于通过降低首付比例等方式来鼓励大家购房？因为实在支撑不住了，尤其是前几年房地产的粗放发展导致了大量烂尾的情况下。地方急需通过稳定或提高房价来吸引房企拿地，弥补财政不足。

综上，哪怕人民币贬值的情况下三四线城市的房价也很难有大的起伏，毕竟房价说到底还是资源聚集度的体现，三四线城市作为国内资源聚集度的底层之一自然很难支撑得起高房价或者房价持续高速上涨。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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这里有两个概念容易混淆：人民币对内升值 对外贬值。对内升值指的是总体物价下降到，货币的购买力在增加；对外贬值指的是人民币汇率贬值，即用人民币兑换美元等外汇时，要支付更多的人民币。

楼主的问题应该是汇率贬值了，三四线城市房价会涨吗？

答案是，大涨的可能性非常小。

• 原因一：政府对于楼市的政策是以稳为主，不会让房价暴涨。
• 原因二：疫情冲击之下，武汉等城市新楼盘的成交量在回升，这些主要是刚需的购买者。不会对楼市需求有很大冲击。
• 原因三：疫情冲击之下，一线城市的房价更抗压。三四线城市的房价会呈现低迷状态。房价在不同城市间的分化会进一步拉大。

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这轮人民币贬值，三四线城市房价会涨起来吗？我结合自身所在的城市情况谈点个人看法。

我本人生活在一座四线城市——宝鸡，这座城市有着悠久的历史，“中国”两字便是源于出土于宝鸡的青铜器“何尊”，相信还有更多人知道的典故，“明修栈道、暗渡陈仓”也发生于宝鸡；在现代文明中，宝鸡也闪耀着光芒，比如宝成铁路上发生的“夜走灵官峡”的故事、轰动一时的电影《观音山》等，都发生在宝鸡。这座城市还有很多荣誉称号，如全国卫生城市、全国文明城市、园林城市、中国优秀旅游城市等等。总之，宝鸡是一个非常优秀、宜居的城市。

然而，就是这样一个的城市在刚刚过去的5月，据当地较有影响力的房地产类专业媒体“宝鸡房讯”报导，宝鸡5月份新房均价5855元/平米，环比上月下降0.66%。另外，城市楼盘咨询量较上月降低10.89%，购房者的咨询度有所下降。这就是我所在的四线城市房价的现状。

决定房价涨跌的因素并不只有人民币贬值这一个因素，与很多因素都有相关，典型的如房地产界的一句经典名言“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，还有货币供应量，民众的购房欲望等等，都有着密切的关系。疫情当下，我认为三四城市的房价上涨的空间不大。理由如下：

1、货币供应增加，但是没有进入市场循环。根据央行4月15日发布的金融数据，3月末，广义货币（M2）余额144.62万亿元，同比增长13.4%，狭义货币（M1）余额41.16万亿，同比增长22.1%。从货币供应量上来看，一季度货币供应量增加较大。但是，我也注意到4月10日央行发布的金融统计数据显示，3月末，人民币存款增加了8.07万亿元，其中：住户存款增加6.47万亿元，非金融企业存款增加1.86万亿元。从存款增加可见，新增的货币供应并没有进入市场循环，而是又回到了银行。可见，在疫情的影响下，人们的消费能力明显收缩，消费能力收缩在房地产市场上也同样适用。

2、失业、就业等问题明显，收入预期降低，压抑了购房的欲望。今年受疫情影响，保就业是一个大问题。今年新增就业预期目标是900万，比上年减少200万，城镇人口失业登记率控制目标为5.5%,较上年增加1个百分点。另外，总理在两会上还说，目前我们还有6亿人每月平均收入也就1000元。在这种巨大的压力下，人们首要保障的是基本生活需求，改善住房的需求就要相对靠后。另外，投资需求在经济低迷的时候也会降低。

3、房地产税可能开征，让部分人群产生了等待观望的情绪。今年两会前夕，关于房地产税立法又有新的提法，虽然从措辞上由“稳步”变为“稳妥”，但是在疫情之下仍提房地产税，说明国家并没有因为疫情而放松对房地产行业的宏观调控。房地产税对于投资炒房的人来说无疑悬在头上的“达摩克利斯之剑”，让投资炒房者产生观望情绪。

4、房地产信贷进一步收缩，降价推盘是三四线城市房地产开发商的首选。我注意到6月1日环球网发布的一篇文章，名称为《央行等：银行要把信贷资源从偏好房地产等转移到中小微企业》，这篇文章报导的是央行、银保监会等8部委发布了《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》，不用再去看文件仅从环球网的报导文章名称就可以看出房地产信贷会进一步收缩。在这种情况下，三四线城市房地产开发商本身融资渠道就窄，如不降价推盘资金链就有可能出现问题，如何活下去是开发商首当其冲要考虑的问题。其实，房地产商喊“活下去”已经有段时间了，如万科在2018年9月的秋季例会上就喊出了“活下去”，更何况当前，降价推盘保证资金链可能是最好的出路。

所以，综合以上理由我并不认为人民币贬值三四线城市的房价就会涨上去，反而三四线城市房价下跌，小开发商倒闭的概率较大。

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这轮人民币汇率破7，相对美元人民币贬值。这种浮动象水位，或股市的峰值点，是正常的波动。对于房价，特别是三，四线城市的房价影响不大，几个月内抬高房价很难有支撑的条件。一，国人用人民币交易市场房价，使用美元运作是个例。二，三四线城市不是人口进入主流，何况外出奔一二线城市人员并存其中。所以需求量不会聚增，房价不容易大起大迭。三，国内物价相对平稳。四，有钱的不完全用房子使用或投资。普通人欲购置居住房子，但能力有限。五，人民币兑美元汇率不是三四钱城市经济活动主流，对房价影响很小来。因为房子主体的价格是，供需矛盾是否失衡。最主要是这轮人民币贬值，还是平稳的运行之中。谁又会预期不久的将来，人民币兑美元中间价涨迭多少。

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三四线城市新房房价以稳为主，部分优质的三四线城市相对抗跌，但难涨！

目前房价能相对保值的有2类城市：
1.科创板企业或科技型企业较多的城市，一般集中的省会城市、南方城市、西部网红城市身上，新创科技企业成长后，容易培养一部分中产阶层，且容易提供相对充足的就业岗位，所以这样的城市新房相对抗跌，如深圳、杭州、成都、西安之类的城市。

2.另一类是“新型城镇化城市”，即新城市模式，以国家级新区、自贸区、各类创新试验区为代表，这类新城市在发展的过程中，很容易集资源和区位优势，发展会很有特色，且GDP发展速度远超过全国6%的增长速度。

综上所述，三四线城市中部分城市如果能算上相对优质的城市，每年GDP增长速度能保证在6%以上，且有一定的“新城市”属性，其房价相对抗跌，但二手房趋势会逐年阴跌调整，该城市新房价格偏稳的前提下，购房者按需购房居住即可！

关于此问题，大家若有补充或交流，可以留言区互动，欢迎点赞支持和关注本号！对选房城市、户型或交易税费有纠结时，也可以关注本号后私信交流！

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第一，地产价格上涨，汇率只是影响的一个因子。不过，即便如此，一般来说，只有人民币升值，才是地产价格上涨的推动力。因为汇率升值，代表着资金的流入，代表着本土资产价格的上涨潜能。反之，汇率贬值，往往对应着综合购买力下行、热钱流出，对应着本土资产价格的下跌压力。第二，决定房价上涨，固然有着货币因素，但更主要的是人口增量的推动，边际新增买力强于一切，尤其是放个三、四年这样的长周期。而三线、四线城市，人口增量较大，尤其是一些高铁经过的三、四线城市，人口外流压力更大，所以，房地产价格上涨压力大。目前只有一线城市的核心好地段的房地产才是核心资产。

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我个人也是不看好三四线城市的房价，原因有以下：

1、大城市对中小城市具有虹吸效应，比如说我们老家四川，是集中了很多资源和人才建设成都的。那么相对就没有更多的人才，没有更多的投资往3/4线城市投资了，房价也就不是那么容易涨的。

2、经过贸易战和疫情之后，挣钱艰难，网上已经传言深圳等超一线城市有大量断供断贷的房子，虽然已经被证伪，但是证伪的同时也证明了断供的房子数量确实是在增加的，如果短期内疫情不能解决，外贸长期萎靡，那么艰难的日子还在后头，断供将会更多，一线城市都如此艰难，三四线更别想了。

3、不管是从住房数量还是对比空置率来看，中国的房子是已经有多余的，只不过很多人有多套房，房地产商也在惜售。但是从恒大打75折出售来看，房地产商不会一直抗下去，最终还是会降价销售，那么多小房地产公司已经倒闭，大公司也要回笼资金保命最要紧。

4、从国家政策来看，经历外贸纷争也好，还是疫情最艰难的时期也好，国家都是坚持的住房不炒政策，并没有再把房地产这个尿壶拿出来用一用。所以，后面不要再幻想国家又把房地产拿出来炒冷饭了，跟D走听D话才有肉吃。

5、你说的一两个月内涨起来，可能你指望的是国家像美帝一样放水几万亿么？从短期的金融政策来看，总理已经说了：“适当放水养鱼”，也就是金融的池塘要有水，鱼（企业）才能生存下去，但是你指望国家放洪水，那是不可能的，所以短期金融政策不可能发生太大变化，房子短期上涨那最好是把多余的投资性房产最好卖掉。

该回答来自：@孟小渔

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