央行等部门召集房企座谈，对未来房价的走向有什么影响？:开会的意义在于“稳市?⒔捣缦铡保舴浅鱿执笫录孔幼魑习傩盏摹爸刈什保壑道硐氡浠中

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开会的意义在于“稳市场、降风险”，若非出现大事件，房子作为老百姓的“重资产”，价值理想变化将持续稳中有升。

会议认为：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

会议指出：为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

事实证明，限购、限价、限贷、限售这一系列组合拳，对于房价稳定起到了相当大的作用。

决定房价走向的因素，在政策层面稳定后，主要就在于城市发展建设、产业带动升级、人口流入，基于当前以及未来预判，大中城市发展可期，住房需求持续上涨，而小城市及远离大中城市的地县级，或房价增长缓慢，或有下降趋势，以当地房产供应和人口流出实际而不同。

高科技产业、金融产业、医疗产业、教育产业等带动高收入群体，也孕育着高房价的土壤，当然，需求和供应也许恰到好处；

生产制造型产业多为中等收入群体，房价与之匹配；

大中城市的发展，对于周边地县级城市的人口虹吸作用影响明显，甚至对临近不发达省、市和地区的城市发展和人口变化，都影响深远。

上述文字写完，着实空谈，房价终是因城而异，东西部差异、产业布局差异、人口流动差异、人均收入水平差异等，各不相同，说回会议，再次收紧开发商的融资渠道，是为了产业更加稳步，加强抗风险的能力，即便个别开发商扛不住资金压力，但他真的敢（能）降价促销吗？

内忧外患之际，“稳定”成为硬道理

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普通人要相信常识，短期的因素，改变不了长期的房价走向。我们的所有的房地产调控，都是为了确保房地产行业的可持续发展。这次召集房企座谈也是这样。

我个人觉得，能够影响房价走向的，主要有两个因素：房子的成本和供求。一般来说，房子成本越高，房价也越高，房子越是供不应求，房价也越高。

现实生活中，房子的土地成本、融资成本、材料成本、人工成本等，都在不断增加。

适婚的年轻人也是越来越多，每年单单应届毕业生就有800多万，房子越来越供不应求。所以房价长期看涨，没有下跌空间，这不是一两次座谈会，就能改变的经济规律。

房价长期看涨，没有下跌空间，还有以下的原因：

1.房地产行业是我们的支柱产业，关系上下游无数产业的生存与发展，房地产行业和相关产业，在我们的GDP中，占据非常高的比重。房价稳步上涨，代表经济稳步发展，人民生活水平不断提高。2.房子是我们的核心资产，是普通人家庭财产的重要组成部分，也是银行最重要的贷款抵押品。房价稳步上涨，代表居民家庭资产不断增值，银行的抵押品不断增值，这对社会稳定有巨大好处。

总之，普通人不要听风就是雨，要相信常识，要不断学习经济学知识，依靠经济学规律，这样才能正确判断房价走向。

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8月20日的房企高层座谈会议，诸多知名房企参与，首次从房企角度谈了长效机制，也对房企融资提出了要求。

房价的走向，和会上再提房住不炒有关系，这说明房价不会暴涨；对房企的融资要求，头部房企会更难过。

但房价会下降吗？

在不同的时间段，不同的城市，均有可能出现二手房的价格下探。

但也会有升有降，阶段性的不一样。

房观认为，房价不会暴涨，而是稳中有涨，但不排除各地房价的周期性波动。

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大家好，我是勇谈。8月20日，央行和住建部召集房企座谈的消息已经传出来了，虽然说媒体所猜测的“三条红线”和“四个档位”并没有正式公布，不过座谈发出的消息却十分明确“加强对于房企融资的管制”，这则消息出来后，让不少房企感觉到“冬天要来”了。那么对于未来的房价走势，个人感觉不少房企稳中有降是大概率，加快销售是必然。借此机会简单谈谈我的观察。

央行等部门召集房企座谈融资新规随即出台，提升房企融资门槛是重点

• 从媒体披露的消息来看，值得关注的其实还是“三条红线”和“四个档”，对于房企来说绝对是极大的“震慑”

目前媒体公布的“三条红线”分别是：

1. 剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
2. 净负债率大于100%；
3. 现金短债比小于1倍。

根据这三大红线，还给房企划分为四档。（以2019年6月底为基础）

红色档：三条红线全中招，接下来不得有增加有息负债；

橙色档：踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过 5%；

黄色档：只有一条红线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过 10%；

绿色档：即便全部指标都及格，有息负债规模年增速也不得超过 15%。

根据媒体公布的数据来看，如果设立的“三大红线”和“四个档位”属实的话，国内500强房企真正三个条件都符合的只有12家。这个代表什么？意味着国内超过98%的房企都要面临融资受限的境地。大家需要知道的是，国内房地产市场发展这么快的很大一部分原因就是“高杠杆、高融资、高周转”，一旦融资受阻多数房企恐怕就要步入“钱荒”了。

• 国内房地产调控从供需端调控——融资端调控——划定红线，可以说经验表明只有通过管好“钱袋子”才能有效抑制房价过快上涨

如上图所示是近20年来我国商品房销售价格走势图，图上标识红圈的两个时间段房价上涨都很有限，而这个两个时间段房地产实际到位资金增长也极其有限。如下图所示，2007-2008年房企实际到位资金增长率只有2141亿，甚至2014年比2013年房企实际到位资金增长还是-131亿！！

房企融资新规出台后，对于房企融资肯定有极大影响，短时间内房企降价促销将会是常态

• 房企进行项目开发的超过60%左右的资金都是来源于银行贷款和个人购房定金和预售金，当融资渠道受阻后，短时间内只剩下加大销售一条路了

如上图所示是近10年来贷款和定金及预收款占房企到位资金比例走势表，我们可以看到近10年来这个比例在不断增加。从2010年的56.7%上升到2019年的63.8%，我们基本可以判断出房企进行项目建设中只有30-36%左右是自己的实际资金。这也是为何不少购房者都认为房企进行项目建设是“空手套白狼”的主要原因。那么在国家加大对于房企融资的审查力度后，房企能够增加资金来源的途径仅仅剩下销售端了，通过各种手段加快商品房销售回款将会是短时间内唯一选择。

• 会议上央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对于“重点房地产企业”无疑是震慑作用

此次会议后央行和住建部等对于房地产企业的资金管控也采取“分类调控”而不再是过去的“一刀切”。国内房地产企业平均负债率已经毕竟80%，甚至有不少房企属于“僵尸企业”的范畴。根据数据显示，截止到2019年我国房地产企业总数量仍然有9.7万多家，平均每一个城市（包括县级市）有130多家房企这个数量确实有点恐怖。究竟有多少房企是真的有项目？在进行项目开发？多少属于“皮包公司”是为了避税？房地产市场改革很重要的一环其实就是房地产企业改革，逼迫不适合的房企推出市场，用“良币追逐劣币”才应该是我们进行房地产调控的初衷。

综上，央行等部门召集房企座谈是继7月24日国务院副总理召开各个城市座谈会后的进一步动作。在坚持“房住不炒”的前提下，不把房地产作为短期刺激经济的手段，从房价调控到房企调控最终实现房地产市场基本稳定和健康发展才是我们调控的最终目标。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注勇谈房产壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。

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央行之所以约谈相关房企，主要是近期土地市场持续火热导致的警示所致，站在央行的立场上，当然不能行政主导市场地要求房企不拿地，也不能要求房企不“高价拿地”，但背后的风险预警在于银行，是通过银行的杠杆来预告收紧对房企拿地的管控。

今年疫情之后的复工复产以来，土拍市场甚至比楼市复苏还要火爆、还要持久、还要提前，这既是疫情之后房企要追赶因为疫情耽误的指标所做的“连夜赶工行为”，也是大量开发商背后的大量资金重归市场投资特别是重归一线城市，因为在今年的疫情之中，不同城市防御体系的不同结果，已经表现的非常分化。

以上海市场为例，四月份虹口区的地块因为底价成交，居然引发串标调查，这是过往所不多见的行为，之后从六月份该地块收回重拍开始，基本每个地块都可以达到40%左右的溢价成交，又重现了2016年的面粉价格贵过面包的“盛景”。

虽然上海相关部门也三令五申房住不炒，但禁不住“行政不能干预市场”，所以土拍市场持续高温，并引发周边市场的土拍热潮，此时央行的干预至少“有必要、有资格、有威慑”，因为房企的命脉在银行（甚至重于市场），银行收紧信贷对房企拿地的豪情而言，就是捂紧钱袋子，央行的约谈在前，相信很快就会出台信贷审批进一步收紧的相关政策。

一方面，是不希望其他城市效仿深圳楼市；另一方面也是效仿了深圳调控收紧的方式，从信贷警告入手，后来是否会有购房资格的其他说法就很难讲。

所以，央行约谈对房价未来走势的影响，只要去看深圳七月份调控之后的相关市场数据就可见一斑：先是成交量的大跌，引发价格松动，倒逼房企的拿地热情和底气。

除了自住购房者可以关注后一步市场反应来寻找属于自己的窗口期，其他类型的购房者，短期内还是观望为主吧。

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谢邀

约谈房企基本上是势在必行的，因为在疫情之后，全国土地市场又出现了过热的情况，这与房住不炒基本方针背道而驰。但在市场经济环境下，通过行政手段去干预房企拿地自然是不可能的，因此约谈成为了一种敲边鼓，提个醒的重要方式，意在告知广大房企，适时候开源节流，不可在想着以银行杠杆为筹码高价拿地，未来银行可能通过收紧杠杆来变向调控土地过热潮。

此次的主要目标还是要明确稳定房地产市场，保持房地产市场健康有序发展为第一要务，目前我国城市居民的大部分资产基本都投入房产当中，保证房地产市场稳定是一项利国利民的大事，利用房产增值的特点，大肆炒作，是有违国家房住不炒精神的，不仅影响房地产长效机制，也难以保持整个房地产市场的平稳，有序，健康，积极的发展态势。

此次会议，着重明示了，金融审慎管理房地产制度，强调房企的融资市场化，规则化，透明化。对于房企的不透明违规融资要严厉打击，制止杜绝。

目前我国对于稳定房地产市场所实施的一揽子政策，是卓有成效的，基本从根本上解决了房地产市场泡沫问题，未来城市的房地产发展归根结底还是要看本地的城市建设发展，区域产业优化改革升级，以及人口净流入的因素，这方面走在前面的城市，市场体量增大自然会出现房价稳定上涨，相比之下，那些发展较为滞后的地区出现房价上涨情况，只能归结于人为炒作，应予以打压。

而我们普通老百姓也应该清楚这个道理，短期的某种利好或者房价陡增的假象，都无法改变一个地区长期的房价走势，没有内力趋势的房价的过热上涨，是不可能有立足点的，这样的房价上涨也是没有可持续发展的可能的。另外，目前国内城市的房地产市场之所以在最近十年发展成倍增长，主要原因还是高杠杆，高融资的普及化所造成的，小到个人，大到房企都盲目的使用高杠杆进入房地产市场内，变向推高的房价和地价，且将杠杆的负担以接盘者加杠杆的方式二次转嫁，因此从源头上去控制，房企的融资是一个追本溯源的调节方法，是很值得鼓励的。

目前我国房企普遍存在高负债运转的情况，大量房企为了更方便融资，所辖大量没有实际经营的公司进行，二次担保，为了抬高地价，盲目加杠杆，将风险转嫁银行，反而很多真正需要资金扩大再生产的产业却得不到贷款，这种劣币驱逐良币的情况，让我国金融行业每年备受损失，因此从央行出发率先表明态度，提醒，劝诫，甚至是最后实际采取有效行动，都是一种利国利民的好事。

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短期内会让房价降温不降价，长期来看会让房价保持平稳发展不出现暴跌。

这次的房企座谈会，不能单独看，要联系上一次的一起看，基本上给房企带上了紧箍咒。

01 两次座谈会，间隔不超过一个月

7月24日，十城持召开房地产工作座谈会，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

8月23号，住房城乡建设部、人民银行近日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

很多人可能没有仔细研究过这两个座谈会，其实很有层次和针对性的，笔者简要提点一下：

1 第一次座谈会，针对全国重点城市的区域负责同志，这是先打官面上的预防针。

2 第二次座谈会，在央行摸底涉房贷后，会同住房城乡建设部以及相关负责部门形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

从涉及对象、针对现象、前期摸底工作等等一系列动作来看，无疑是从全局观着手，层层递进的一次行动。

所以，这两次房产座谈会后，房企的日子会比较难熬，会加快去化，会回笼现金，融资会被监管，会要求不再高杠杆，高周转。

短期来看，这些迫在眉睫的房企，势必启动降价销售以期能快速去债，回笼资金。长期来看，未来这些房产合理化之后，必将更加合理健康的拿地建房，执着于品质和理念，有利益稳固楼市价值，防止楼市暴跌，资金外溢。

02 调控不是为了让房价下降，而是为了防止楼市破裂，资金外溢

可能有人会觉得笔者这话有点难以理解，怎么还会是为了防止楼市资金外溢呢？

这里再给大家重申一下：

所有的房产调控手段，都不是为了让房价降下来，表面是降温，实则是固定楼市资金不外溢而已！

正如良药苦口利于病一样，这些会让房企难受的很，但是长远来看，是为了保证其健康发展的基石。

具体分析可以参考笔者最近文章：

《两次座谈会，间隔26天；房企露端倪，争相布局；活下去一语成箴》

《央企退房市、物业寻上市、涉房贷清查，三个端倪预示楼市未来走势》

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央行等部门召集房企座谈，对未来房价有什么影响？有影响，而且影响很大。

各部门召集房企座谈一方面是重审房子的居住属性，禁止炒房，另一方面是为了稳定房地产市场。核心是：在房住不炒的前提下，促进房地产市场经济健康平稳的发展。

尤其是热门城市通过调控的方式来改变房产的供需紧张关系。比如，通过限购，限贷，限套数的方式来防止大规模的炒房行为，让刚需有机会购房。

那么，在这一系列措施之下，未来的房价会有什么变化呢？

短期内，房价会受到政策的抑制，部分区域和楼盘的房价会出现一定幅度的下滑，进而引起蝴蝶效应，影响周边房价。

举个简单例子，2018年5月13日，成都实行了有史以来的最严限购政策，一个月后成都房价出现了一定成都的下滑，并且持续到2019年初。成都二手房市场因为政策因素成交量和价格均有所下滑。周边城市房价也应声下落，比如德阳，眉山等地房价也出现了回落的情况。

从长远来看，是以稳定房价为主，允许房价在小范围内进行波动。什么意思呢？轻微的涨跌是允许的。短期内房价是下跌的，从长远来看会随着经济的发展引起回升。

所以说，未来的房价，从短期来看是有下跌空间的，而从长远来看，即使入手比较好。未来房地产市场依旧是被看好的。

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房住不炒，支持刚需。长期稳定向好。通过时间换空间，为国家的改革创新创造条件。

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我们认真落实习总书记提出的“住房不炒，一城一策"来切实保障人民群众住房需求。