贵阳观山湖二手房动辄1w的房价，还有税费中介费，是否被高估？:我敢断言，观山湖现在二手房，如果高于1w的单价，基本上是很难成交的，从一些数据上也显示，贵阳

我敢断言，观山湖现在二手房，如果高于1w的单价，基本上是很难成交的，从一些数据上也显示，贵阳目前好多二手房的城成交单量，还是集中在老城区花果园等板块。

为什么？因为花果园有些房源标价是9000左右，但是算上各种税费比如个税、增值税、中介费等，差不多都是10个百分点，最终的二手房到手成交价，也就在1万元左右。

△观山湖两大热门区域之：金融城板块

而观山湖，现在有些新盘也都才在9000~1w左右，如果买二手房，加上税费、中介费等成交成本，起码成交均价要到1.1w以上，还不如买新房划算，毕竟，现在观山湖的新房还没有说涨到超出二手房价很高的一个幅度，所以，二手房卖1万以上，还是比较难以转手的。

要说观山湖的房子，值不值1万以上，我认为是值的，毕竟含金量和城市规划体量摆在那里，那么多优质的配套和公共机构，未来长远看来，涨到1.5万我都不觉得奇怪，但是今年特殊的行情，那么多人找不到工作，甚至还有那么多法拍房断供的，所以，新楼盘降价、促销、打折等层出不穷，而且，越到年底甚至到明年，一些债务率较高的房企，可能还会给出更大的让步和惊喜。

△观山湖两大热门区域之：奥体中心板块

按照目前这个形势，如果一定要在观山湖下叉，不妨耐住性子，多等一等，某大7折之后，势必会影响到其他房开蠢蠢欲动，等到2020年底到明年上半年，可能会有一个非常不错的刚需窗口期出现，而二手房的话，其实现在这种时期并不合适出手，一方面是买方市场的注意力都在新房上，另一方面，二手房卖不起多少价格，我知道有一些房东，前些年本来挂到网上准备卖的二手房，如今都要么撤下来，要么调高价，做好了今年明年不卖的准备。

当然，如果二手房东的资金流确实是急需的，那么如果不打个七八折，最终加上将近10个百分点的税费、中介费等交易成本，最终给到买房人成交价明显低于新房到手价的话，基本上还是比较难吸引眼球的，也就是说，起码要比现在的预期价位低个20%~30%，其中10个百分点算是买家要承担的税费等交易成本，另外10~20个百分点算是比新房的优惠点数。

△观山湖两大热门区域之：奥体中心板块

但是，如果说观山湖的房价，被高估的话倒不至于，毕竟，确实值那么多，只是近两年的年份特殊，新房市场的竞争很大，二手房就受到影响了，更何况，花果园、世纪城这些大盘的二手房挂牌量也不小，如果是对于纯粹的刚需，其实选择面还是很大的，现在主城区，总预算70万以内完全可以安家落户，所以，这也给一些即将开盘的新项目一个设计户型的启示，这两三年，大户型大概率是不太吃香的。

观山湖的二手房房价有1万以上的，一万以下的也不少。我们下来看一个统计数据的，我们把观山湖挂牌房源比较多的小区做了一个罗列。挂牌房源少的没有加进来。

上万的房源有不少，一万以下的小区也不少。这些是主要统计的挂牌价。

房价高的，基本上都是学区、配套、地段、品质等不错的小区，有些还是别墅小区。集中在这几个板块，观山湖公园周边、会展城、中铁逸都国际、阅山湖等等，一个是因为观山湖公园、一个是会展、一个是金融城等，还有一块就是学区。这些是支撑房价的一个主要原因。

房价没有上万的这些，一个是品质不错但是近几年才交付的新楼盘，一个是入住比较长的老小区。新楼盘入住有个时间段，配套也需逐渐完善。

二手房的价格，基本上也是参照新房来的，新房房价在涨的时候，二手房也跟着涨，新房降下来了，二手房也会降。与新房价格比，二手房价格更贴近于市场，至于税费和中介费，是交易过程中必须产生的费用，对于房价来说不是直接原因。

没有具体成交统计，从挂牌价格来看，观山湖的二手房价格不算虚高。

房子在任何时候都是高估的，去年我买了白云区的房子，到手的话加上所有费用将近一个平方一万块钱，没有办法。房子的背后是土地，土地不可能贬值，所以房子目前来说不可能太贬值的，个人见解，仅供参考。