头发热18年县城买商铺270万，现租十万一年，是卖还是持有？:县城商铺总价270万，年租金一年10万，个人建议还是卖掉比较好；原因如下；第一、按照目前的经济体制

县城商铺总价270万，年租金一年10万，个人建议还是卖掉比较好；

原因如下；

第一、按照目前的经济体制发展情况来看，“一铺养三代”的时代已经成为过去，现在的商铺更像是“烫手山芋”，还是尽快抛出比较划算；

首先来简单的算笔帐，一年的租金十万，总铺款270万，也就是收回成本得需要27年的时间！当然了，租金也有可能会涨，但是在小县城涨的几率不大；

一般来说，正常投资商铺的回本期限在15

年左右比较正常，很明显题主的商铺需要27年！期间还不算上通货膨胀等影响，所以这笔商铺投资不划算；

第二、题主所处的区位是当地的县城，位于小区的低层商业，受众面一般都是小区的业主，如果地段不是县城相对中心的位置，那么后期发展还是挺困难的，甚至未来可能都租不出去；

再来说一下出手的问题，五六线的小县城由于城市化的进程，而且如果没有特色的产业支柱，再加上人口不断流失，房价不看涨，同时出售也相对困难，很容易砸手里！

第三、受到电商行业的冲击，本身实体经济就不是特别好做，有一定的影响，而商铺又非常依赖实体经济；不往远了说，就今年而言，众多的商铺“关门大吉”，所以说商铺存在的风险性还是挺高的，不太建议持有；

故综上所述，县城商铺270万，年租金10万，从回报率，市场环境，风险等各方面综合来看，建议不要持有，卖掉为好；个人拙见，仅供参考；

我个人建议你，尽快卖掉商铺。因为商铺是商业地产，商铺的配套设施价值非常低，而且商铺已经严重过剩，没有稀缺性。

我们目前的房地产行业发展模式是，住宅配建商业地产，几乎所有的楼盘，都会配建商铺，在这种房地产发展模式下，随着房地产行业的不断发展，商铺的稀缺性是在不断降低的。

商铺是商业地产，缺少教育配套这种房子必备的核心配套。商铺本质上是一种消费品，长期来看，商铺的增值是跑不赢通货膨胀的。

房子的核心价值，不是房子本身，而是房子的稀缺性和配套设施价值。商铺是缺少核心价值的房子，商铺的核心价值也是在不断降低的，这已经决定了，商铺没有增值前景，持有商铺的收益跑不赢通货膨胀，持有商铺的风险太大。

商铺是商业地产，商业地产的估值逻辑是现金流，也就是租金。租金取决于商业景气与否，具有不稳定性，不可持续性，因此，以租金估值的商业地产，容易发生价值重估，投资风险是十分巨大的。

总之，通过以上分析，我们会发现，商铺的增值前景堪忧，长期跑不赢通货膨胀，而且商铺的投资风险太大，持有商铺是不划算的，因此，普通人应当尽早卖掉商铺。

建议你卖出去为好，别犹豫！

当前很多商铺已经属于危险性资产了，而你这个商铺，更是危险中的危险。

为什么这么说呢，下面我们来具体分析一下：

1、从商铺基本面上来看，根据你给出的图片判断，你这个商铺建筑面积153.50平方米，花了270万，那么单价为1.75万。这价格对于县城来说，如果是核心地段，价格还算合理。

问题是现在县城的好地段基本都已经开发完毕了，你这个新楼盘不太可能在核心地段，从图片上看，你这个商铺明显属于社区底商，主要服务人员是小区住户，那么，价格就显得贵了一些。

而且，从商铺最重要的优越地段带来的稀缺性这一点上来说，你这个商铺不一定有，未来客流就难以保证，存在很大未知数。

2、从租售比来看，你这个商铺租售比只有10/270*100%=3.7%。一般来说，商铺的租售比超过7%可以考虑，超过10%就很理想，超过15%那就是可求不可得了。

所以，光看租售比，你这个商铺很一般，这270万放在银行里，如果买大额存单，那么利率也轻松达到4%以上。关键把钱放在银行里省心省力，而商铺出租的话琐碎的事很多，而且，还可能有租不出去的空档期，那么实际租售比会更低一些。

3、从商铺升值潜力上来看，因为你这个商铺位于县城，如上文所说，是社区底商，地段又比较一般，那么，升值空间是很有限的。现在县城的楼市，已经进入了有价无市阶段，商铺相比住宅，就更是上涨乏力了，毕竟现在实体店受网购冲击非常厉害，生意难做，间接影响了商铺的投资价值。

综上，你这个商铺各方面都比较一般，还是卖出为好，当前情况下，应该果断处理不良资产，现金为王。

我在回答你的问题前需要弄清楚270万的商铺面积有多大、是否有还贷压力。如果铺面够大，而且又没有还贷压力，建议拿着；如果面积很小，：不管有没有还贷压力，建议卖掉；如果面积很大，又有还贷压力，看看你的租金加上你的其他收入是否能覆盖月供，能就拿着，不能的话，如果缺口不多，也可以拿着，如果缺口很大，建议卖掉。

2018年时县城买商铺270万元，租金十万一年，卖掉比持有好。

我们先来看如果有贷款怎么办：

商铺首付50%，贷款135万，就是按照5%的利率，贷款10年，每年要还的贷款就是17.2万。显然，如果有贷款，一年十万的租金远远不够还房贷，每年还要往里贴钱。

再来看租金回报率情况：

即便是全款购买的商铺，租金回报率也才打到3.70%，属于很低的水平。我们应该知道，当下即使大额存单利率下调了，三年期年利率也能达到3.8%以上，比租金稳定靠谱的多。

不管是有贷款还是没贷款，回报率太低，这是支持卖掉的第一个理由。

不管是三四五线城市还是县城，都属于人才净流出的地方，留不住人才，就不会有知名的大企业，收入水平就很难涨上去。从这一点来讲，县城的房价上涨是相对困难的，尤其是在当下已经很高的情况下。

个人判断今后十年是房价下降周期，不管一二线城市还是三四五六七八线城市，普遍下跌是必然现象。高位持有的资产，如果能及时变现，可以避免出现因资产减值带来的损失。

再来说第三点：

移动互联网时代已经改变着我们的生活，网购也在向农村地区普及，也许最多三五年的时间，县城的商铺同样会受到剧烈冲击，出现空置和租金下降。

智能手机很方便，智能手机很好玩，一部手机可以轻松挑选无数商品，何必到实体店逛半天还买不到合适的呢？更何况实体店价格现在还是比网上高出一大截，在节约度日的当下，显然网购才是降低生活成本的首选。

最后，商铺流动性极差，接盘者贷款不易，就是你想卖，如果不降一截也很难卖掉。可以了解一番市场情况，能卖再卖吧。

要是我，我会继续出租，年租金10万的商铺，总价200万如果卖会马上被秒，都说实体经济不行啦，你看看正常商铺有空置的吗？当然，个别偏僻或者人口净流出的地方不算，看年租金你的商铺不会太偏，还是值得持有的，不要相信所谓的专家，也不要相信什么公式，我是做建筑行业的，每一年地皮拍卖一块比一块贵，人工在涨，原材料每年上涨，你以为开发商是雷锋吗？就是相信所谓专家说的，我家房子多出五六十万，18年所有媒体专家都说房子要暴跌，结果呢？幸亏买了，不然更买不起，但是也要考虑风险，一两套基本没什么风险，大不了自己用，几十套投资的大老板那就不清楚了！

现在的行情，这租售比不算差了，持有也还行。

本人也是商铺持有者，大大小小算一起也有7间商铺，总计大约360平米，我来说说我的想法：

1、租金收益。

租金的多少可以参照“大额存款”的利率，现行5年存期的利息基本维持在5%上下，也就是270万??0.05=13.5万，就你本身的租金10万虽然略低，但已经很接近这个数目，个人觉得还在可接受范围内。

至于有些人说门面房15年回本，那是多年前的故事了，谁手里有，给哥来一打！现在的开发商一个比一个精，一个楼盘下来门面的价格是周边住宅的二倍已经算仁慈的了！别抱太大幻想。

2、升值空间。

一个门面的最大收益其实不在租金上，而在于其本身的升值空间！

我买的最便宜的2间是2000年在一次拍卖会上成交的，成交价1300元/平米（开发商欠银行钱，抵帐给银行，那几年各大银行清理债权债务及零碎资产），当时此路属于本市较为普通的一条路上，但是经过多年来的城市改造、马路加宽、万达及沃尔玛等几家商圈的入驻，现在已是本市最繁华的街道，这条路上住宅的均价已接近1.5万，商铺咋说也可以价值3万/平方。

也就是说，20年时间里，从购买时的总价19.5万已经升值至450万，足足20多倍的收益，这还未包含这20年的租金收益（事实上最初五年不到便已收回本金）。为什么我并未将租金收益算进去，因为这本身就要考虑利息、交易增值税、通货膨胀及房屋修缮、折旧。（即便是10年前300万卖掉，存在银行的利息每年也不是个小数目。）

另外几间是2005年前后陆续入手的，均价3000元左右，租金尚可。这几间相对而言地理位置不算太好，但是位于老城区，有待拆迁的念想。

3、融资渠道。

相当于住宅而言，商铺贷款更简单容易，且贷款数目及比例更大。

本人从事建筑行业多年，很多时候会出现A项目处于未完工或结算阶段，而B项目又投标成功急需资金开工进场，这时就可以很便利的从银行短期拆借一部分钱出来。

在我心里此时冒出来一个名词“蓄水池”，其实很形象描述了这些商铺对我做项目资金周转的支持！而且因为有租金的存在，稳定而持续，一家老小日常开支可以做到“井水不犯河水”。

4、自律能力。

既然题主谈到了“头脑一热”的问题，就还得啰嗦几句。

本次投资说不上失败，也谈不上成功。是个正常的投资渠道。至少2年了你的商铺还四平八稳的站在那里！但是，换成现金也不会让钱躺银行里，就又会嘀咕怎么投资，遇到下一次“头脑发热”真指不定你会投资到什么项目上，那。。。这270万到底姓王还是姓李只有天知道了！

5、风险规避。

既然有店铺在手，就会不得不面对一个“头大”的问题：闲置！

08年的时候，各行业都不景气，暂且把锅背在“金融海啸”的头上吧，而且道路半封闭开始改造，原租户关门大吉，本来单间转让费5万很抢手的商铺沦落到不收转让费都没人租用的地步。刚好自身接的工程也少了很多，本身上家也把店面装修的有些档次，干脆自己添置了一些电脑开了2年网吧，除去房租、文化部门的管理费、电费、光纤、网管、清洁阿姨的费用，每年至少也是30万的纯收入。且不谈收入高低，毕竟不需要自己亲自打理，店铺也没闲着。

综上所述，至于持有还是售出，需要你综合考虑以下几点：升值空间、地段稀缺程度、区域发展空间、租金稳定性、交易税率、资金需求之后再做定夺。

• 个人建议：不管电商如何发展，货币贬值是一定的（意味着房价也会水涨船高），土地稀缺也是一定的（意味着没有下跌空间，特别是临街而非商场通铺）。把握这二点，其余自行考虑吧！

纯手打，不讲大道理，经验之谈，希望对你有参考价值。

卖不掉

你这个只有租了，2018年是中国房价最高点，等于你是最高价接盘。

若想变现，千难万难。

1商铺受制于实体，现在的实体零售被淘宝，快手，拼多多搞得死伤无数。

2要变现，你得割肉，商铺总价下幅15-25%。

3商铺，门面，车库，商用房过户税是总价的38-45%。

终上述，变现太难，租金少点都租出去，等国家拆迁吧……10年……100年

国家总会拆的，你等不到拆，那你儿子继续等，儿子等不到拆迁，还有孙子呢…………！

你得把心放宽心了！