刷信用卡付房子首付，再把房子出租出去，客人的房租还房贷，自己还房子首付，行得通吗？:即使不考虑投资风险（房价下跌等情况），这样的想法也是行不通的，因为

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　　即使不考虑投资风险（房价下跌等情况），这样的想法也是行不通的，因为房租远远抵不过房贷利息。

　　房屋出租收益率普遍徘徊在2%上下，一二线城市普遍徘徊在1.5上下。假如房屋出租的收益率为2%，房子首付为30%，那么70%的房贷收益率能达到2%/70%=2.857%。而房贷的基准利率为4.9%，即使商业银行不出现上浮利率，客人的房租只能付房贷利息的一半。如果出现较大的上浮，比如当下有些商业银行上浮30%（融360数据，10月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率上浮16.5%），那么房贷利率就要高达4.9%*130%=6.37%，远在2.857%之上。

　　而在信用卡套现过程每个月需要大量的资金周转，比如用这张信用卡还那张信用卡，那么首先要考虑信用卡额度有没有接近两倍首付金额。如果没有，选择的是小额度的还了又刷，刷了又还，这样容易被银行的风险监控导致降额或封卡。同时这样的手续费也较高，因为期限短，一般最长也只有三十天（非信用卡本身期限，比如在账单日不断的还了又刷），手续费0.6%计算，每年也要归还0.6%*12=7.2%，同样属于一笔不小的数目，要考虑收入水平。

　　然而，在《刑法》第一百九十六条【信用卡诈骗罪、盗窃罪】和《关于妨害信用卡管理刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第六条有相关规定，恶意透支可能会被判刑和相关的罚款。信用卡大数额的套现需要谨慎，人家不办你没什么事，要是办你可能就要蹲大牢了。

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又一个投机者诞生了，虽然许多人靠投机靠了第一桶金，又有许多投机者的下场落得很惨。所以坤鹏论一直建议每个人都应该踏踏实实的走好人生的每一步。再来看这个问题，坤鹏论有几个疑问?

第一，假如你真的如此有人脉，可以办出如此大额度的信用卡，一线城市咱们就暂且不提，我真的不相信你能靠信用刷信用卡可以刷出几百万，即使几十万你刷出来了，那么第二个月不需要将钱还上吗?

你自己拿什么钱还信用卡的钱啊?但坤鹏论也想了，你可以从朋友捣一下手，然后用别的方法再从信用卡套现出来去还朋友，每个月都需要这么操作，但套现是属于违法行为啊，另外你每个月都从朋友手里捣这个钱，朋友烦不烦呢?

第二，假投你这个房子首付二十万，贷款四十万，如果贷款二十年，每月还款2,617.78 元，而六十万元钱的房子可以租到这个价钱吗?即使可以租到，有的时候还会有空闲期，所以想用房租还房贷也很不现实。

第三，你有如此的信用，说明你很有人脉啊，也不需要去用这个下三烂的打法吧，完全可以将精力做一些更有价值的投资。

最后，坤鹏论想说的是，你这个办法行不通。别异想天开，踏踏实实的做事情吧，靠自己能力获取的财富才是真正的财富。

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作为一个财经工作者，我不建议题主这么做，而且这么做不仅行不通，而且也有很大的风险。

说行不通，是因为你用信用卡刷卡套出现金付房子首付，银行在贷款时查询一下你的个人信用记录就会发现你信用卡有透支，就会要求你将信用卡的欠款先全部还清，然后再给你发放贷款，否则你的贷款就会泡汤。所以，刷自己信用卡支付房贷首付是行不通的。

我不建议这么做，是因为这种做法从理念上看是可以的，但要注意理论与实际是有很大跟差距的。一则这种贷款就类似于现在的零首付，在银行和政府严厉禁止之例，估计现在查得比较严格，也很难再这么操作了。二则如果现实中你的房租收入因经济疲软而不景气，不足偿还房贷本息的话，或者房租租不出去的情况下，你的资金就会出现断链而玩不转。我也不知道你的收入水平到底有多高，如果你的收入高可能还可应付还首付，如果你的收入低呢？首付就肯定还不了。

还有一个最大的问题，如果你仅仅是一个购房刚需族还好；如果你用这个手法炒房子达到财富积累之目的，那就相当危险了，如果一旦房价下跌，那你就惨了。

所以，我不建议这么做，否则会让自己陷入很不利的地位。

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天呀，还可以这样操作的。在3、5年前别人会说真明智，现在可能就会被说成蠢蛋，完全要把生活陷进去的节奏。

首先信用卡额度并不高，刷一张也就5万、10万万，要刷多少张才够首付呢。即便凑够了几十万，不说一线城市首付一两百万的，就说大几十万首付吧，需要把主流银行的信用卡都申请上，还要保证给够额度。

这一步就是很大的坑。更大的坑在后面的还款，只要信用卡逾期欢，利息就太高了。

更大的坑是，租金根本就没办法跟月供匹配上，目前看1/2都不到吧，姑且说能顺利出租，租客能常年持续地住，这部分的差价从哪里去搞呢？

问题的关键在于，现在信息发达，这种操作手法太老套了，不管是中介还是炒房客，用类似的手法都非常娴熟了，他们的招数比这个更细致，更有可操作性。比如哪类银行有重点扶持，哪个地方有利率差价，都门清。

刷信用卡支付首付，想着租金够月供，是最low的想法，想起来挺美，却没有任何可操作性。

如果有人说，我就可以操作，我身边的人就有操作成功的，那你再认真思考下，如果能满足这类条件的人，买一套房根本就不困难，根本不这么算计。或者说，这么算计的成本，还不如他全身心工作呢。很多人精细计算的每一本所得所出，结果就把自己也算计进去了，低头太久，太习惯了，忘记了抬头看天，看更长远的路了。

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16年底，信用卡分期买了一公寓，产权30平的loft，均价9000，总价27万，首付15万多，分期了14万多，还3年，每月还5000多月供。

贷款12万，10年，每月月供1300。

17年6月，房子交房，没钱装修，清水出租出去，月租金1200。

17年9月，结婚，拿了礼金，把信用卡分期还完了。

16年底，所在城市房价暴涨，这公寓的房价也跟着涨了一小半。（我大概买到了房子暴涨的初期，房价暴涨后，住宅限购，公寓才火起来）

现在，准备等明年租客退房了，装修了，出租出去，预计月租金可以到2000。还计划，有钱了，就提前把银行贷款给还了。

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在我没有从事这个行业的时候，我就经常听到那个谁谁谁用了多少张信用卡套了几套房子，那时候听到这样说，感觉怎么可能，银行会有这么大的漏洞，后来进入房产这个行业，真的见到了传说中的那种人了。

我们有个同事从事房产经纪4年有余，2014年他当兵退伍，用退伍费和父母的钱在青岛胶南那边买了个70多平的套二，总价40来万。2016年5月份把胶南的房子卖了近60万，还去房贷，手里剩了30万左右，在7月份用这30万又换了一个140平的套三，每个月的房贷3000左右，到了2017年，房价涨了一年，在经过这一年的沉淀，我这个同事又决定继续上车，在黄岛这边买了个总价80万的房子是一个顶楼加阁楼的（现在单纯上面的阁楼80万，都有人抢了），他自己找关系做了个高评，低首付加上税总共不到10万买下这套房子，每个月的房贷是6000多，两套房贷加起来一个月要换一万多。

其实吧，这些还没有什么可让人佩服，接下来在2018年4月份，因为我们跟海阳一些楼盘合作，他又在海阳以他对象的名义买了一套，首付花了不到二十万（这是套的信用卡）目前一个月的月供在1.3万左右，我到现在都不知道他总共有多少张信用卡，反正每天见他的电脑上有一张EXCEL表，清清楚楚的记着，哪个时间哪张卡需要还多少，还有多少额度。

我举上面这个例子并不是鼓励大家去向他学习，都看到了他现在房子给他带来的收益，但从来没有人能了解他每天生活在这种负债情况下的悲楚，他经常说的是千万别学我，太累了。

最后说一下如果最近想用租户的租金去抵掉房贷，那连想也不用想了，目前每个月的租金只能说可以缓解一下月供的压力，房价涨的太快了。

因为时间比较仓促，可能写的有点含糊不清的，有什么疑惑我们可以一起讨论。

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这是一个非常有意思的想法，但是问题在于：

1 刷信用卡以后会有记录，几十万的大笔信用卡消费，很容易在征信上留下痕迹，那么能不能靠这个钱贷款是一个未知数；

2 假设侥幸可以通过信用卡来找到首付，信用卡需要还款，可以用自己来还款，但是一次性用户是无法还清如此多的款项，只能通过分期付款，但是信用卡的利率非常高，长时间的还贷，最终支付的资金总量会超过信用卡的首付金额；

3 假设可以通过很多卡来相互还款，从而避免分期付款，那么需要大量的大额信用卡，这个如何获取是一个问题。理论上来说，如果前几个问题解决了，买房子是可行的。

4 但是接下来的问题是，房子的租金够付贷款吗？显然不够。目前上海一套房子大概在500万左右，一个月要还几万元的房贷，但是只能租出去1万元左右，显然是很难得。

所以，理论上如果首付不足，可以通过信用卡来不足少量的部分，但是想要完全靠信用卡是很困难的。

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当然可行，但是你要准备好，信用卡还款所产生的费用和房贷加一起。你的租金是否能覆盖成本。还有你的房子会涨价或者跌。你的收入是否能抵抗这些风险。讲个我自己的案例操作吧:

2010年我在燕郊上上城买房。其中一套120平米三室一厅房每平米6120元，的操作是这样的，光大信用卡30000元，广发信用卡卡25000元，北京银行信用卡35000元，民生信用卡50000元。用这些信用卡付了14万首付。贷款30年一共60万左右。月还款3000元。

我的成本14万信用卡月2%(那时候手续费贵)还卡，2800元。房贷3000元。我需要每月付出5800元。

2012两年后房子到手，办入住手续加简单装修，出租房的配套家具。一共花了75000元。当年三室一厅出租价格1600元。

2013年房租涨到2200元，2014年涨到3000元，2015年一下子涨到4200元。这是因为燕郊去了很多外地闲人(当地工作的人了解情况)

2017年房价高位的时候我卖了350万。还贷款50万，剩300万。

这就是信用卡买房的真实经历。具体数据相信燕郊中介都能看出是真的。

总结:如果你要信用卡买房 注意两个风险，第一租金覆盖不了信用卡和房贷成本。第二房价如果不涨或者下跌你是亏钱的。

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可以的，我就是这样操作的，但确实有一定风险，主要看运气，因为我其他的邻居中就有被银行审批的时候要求还清欠款，然后银行才给房贷的，我就没遇上。

2017年我买的西安新房，2018年买的北京昌平老破小一套二手房，都是两室一厅，用的类似方法，一共花了现金不到20万。（评论的酸菜们说不可能，那么我现在来把账目算一算吧）。西安首付7万，借贷大概是15万，借贷时间是3年，每个月还5k+，第三年是2k+。北京昌平的首付借了15万，借了5年，每个月还2800左右。两套房都是首房首贷，基准利率。因为北京走的公积金，不认外地住房和商业贷款，所以我不但算首贷，而且还只有3.6左右的利率，这一步被认为是神操作，因为不久以后北京公积金就改革了，按照现在的政策，不但是二套而且利率上浮，每个月房贷得多1000+。

西安的房子地段很好，装修家电配齐以后租金是2600，月供也是2600，租金抵月供。

北京昌平的小房贷款每个月7300，我公积金是6000，没装修租出去2100，不但抵了月供，每个月我还赚了几百块。

也就是说，我完全不用还房贷，只需要开头五年还利息就买了两套房，

偿还首付具体情况是这样的：

从2017年开始，前两年是每个月5600（西安首付）+2800（北京首付）=8500. 已结束。

今年，也就是第三年，我每个月2500（西安首付）+2800（北京首付）=5000+

第4-5年是2800（北京首付）。

五年以后贷款就全部还完了。实现了两套房的租金+公积金=月供。

（我公积金是提不出来或提太少相当于没有，基本没啥用处。）因为后面有人评论算式不准确，因为我写的是约数，具体几百几十几我就没记清过。

ps：西安的房子地段好，2017年以来价格已经翻一倍了，现在跌了一两千。北京的房子也算是低谷买的，涨了10%现在又跌回去了，相当于没涨没跌。

对于质疑一切的同学，我建议节省点精力比较好。毕竟我的收入、债务和房本这些是实实在在的，爱信不信，我没有必要写成长篇小说来给杠精科普。

看到这里的大概都是真爱吧，为了帮助刚需和轻投资者顺利上车，我补充几个tips：

1、有的银行是强势要求还上负债，才审批房贷的，比如当时的西安银行。

2、有的银行只要你薪水减去负债（月还款），仍然有房贷的两倍，还是会批给你贷款，比如去年的北京建行。

3、肉身测试，广发银行的财智金和北京农商银行的凤凰福瑞卡是不上征信的，当然我看不到银行那个版本的征信记录，我只能说结果：银行在审批我房贷的时候，没有考虑这一部分的负债。

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作为一个在这个行业里面呆了十几年的人，我总结了四类买房的人。而题主绝对属于第一种，通常这种人，结局都不会太好。

第一类人：极端的买房人士——空手套白狼型。

哪怕你身上一分钱都没有，一样可以买房，还可以赚大钱。

曾经有一个深圳炒房客的案例在朋友圈疯传。一个92年出生的小伙子，在2014年底用200万首付+1000万贷款买房，半年后1550万卖掉。关键是200万首付是以年化18%的利息借的，意味着空手套白狼赚了500万左右。

但这种案例，只能发生在短期房价暴涨的阶段。而且一定要具备非常好的风控意识，因为这就是刀口舔血的交易。任何一个环节出问题，大概率就是爆仓了。反正我是强烈不建议采用这种赢了会所嫩模、输了下海干活的操作模式。

第二类人：激进的买房人士——手上有总价的10%左右。第三类人：正常的买房人士——手上有总价的30%。第四类人：保守的买房人士——全款买。

从我过去十几年的从业经验来看，第一种的，大部分结局比较惨。第二种获得了超预期的收益。第三种也享受了杠杆的红利。第四种，也享受了资产增值的红利，但并没有享受到杠杆的红利。

我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。