在昆明首付30-40万能在哪里买房？增值空间高、最好带学区？:昆明是全国一线城市，辖有14个行政管理区，常住人口685万。在昆明市五大中心城区买房，选择哪儿好呢

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昆明是全国一线城市，辖有14个行政管理区，常住人口685万。在昆明市五大中心城区买房，选择哪儿好呢？既要考虑到升值潜力，还要有学区，这个问题有点复杂，需要通过综合分析，才能作出合理的参考意见。

本题主要内容有四个部分

• 昆明市区教育资源分布情况
  

• 昆明市城市发展方向

• 五大中心城区房价走势潜力分析

• 购房参考方案

昆明市区教育资源分布情况

2018年：昆明GDP值5207亿元，人均7.63万元，高于全国6.46万元平均数；住户存款余额4882.29亿元，人均存款7.13万元，高于全国5.19万元水平；城镇常住居民人均可支配收入42988元，农村常住居民人均可支配收入14895元，城乡差别较大，全国城乡平均水平28228元。作为全国一线城市的昆明，又是云南省的省会城市，经济发展水平不错，五大主城区可以说聚集了当地城市所有优势资源，生活配套基础设施也是较完善，其中各学区公立学校分布具体情况为：

根据昆明市教育设施完善工程方案，高等教育重点在主城北部和呈贡新城布局高等教育院校；贯彻全面推进基础教育设施均衡发展，优化现有教育设施布局和规模，重点加强城市新建地区和新区范围内的中小学配套。2020年底前，新建 6 所完全中学、6 所初级中学、2 所九年制学校、41 所小学，合计新建中小学 55 所。也就是说五大主城区随着发展变化，都会有相应规模的配套学校。

昆明市城市发展方向

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依昆明城市近期发展进度，重点是以南北向发展为主要中心轴。主城区与呈贡新区、空港经济区形成发展三角带。

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通过市主城幅射功能，带动层级式方向渗透发展，形成核心圈、带动圈的经济发展格局。

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这是产业发展规划图，非常明确地可以认定，主轴方向上的主城区、航空经济区和呈贡新区，是昆明发展的产业重点城区。

五大中心城区房价走势潜力分析

昆明市主城区，不同城区房价有差异，其增值潜力也是有差别的。如何判断不同城区房价潜力？和尚在前面的答题中有阐述过，逻辑运用： 二手房与新房的价差比值大小来判断。当二手房价格越接近（或超过）新房价格、说明原来买的房子升值潜力较大；否则，就较小。

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呈贡区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格10132元，2016年参考价格5681元，三年上涨78.35%，年化涨幅26.12%。

2019年9月新盘参考价格10473元，二手房较一手房价差比值=0.967。

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西山区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格14461元，2016年参考价格8625元，三年上涨67.66%，年化涨幅22.55%。

2019年9月新盘参考价格14483元，二手房较一手房价差比值=0.998。

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官渡区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格13015元，2016年参考价格8073元，三年上涨61.22%，年化涨幅20.41%。

2019年9月新盘参考价格14122元，二手房较一手房价差比值=0.921。

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五华区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格13908元，2016年参考价格9099元，三年上涨52.85%，年化涨幅17.62%。

2019年9月新盘参考价格14656元，二手房较一手房价差比值=0.949。

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盘龙区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格13746元，2016年参考价格8455元，三年上涨62.58%，年化涨幅20.86%。

2019年9月新盘参考价格15106元，二手房较一手房价差比值=0.91。

综合上述五大主城价差比值结果显示：西山区房价潜力最好，其次是呈贡区。

购房参考方案

楼主要求首付30~40万元，就以昆明首套房最低首付三成计算，综合上述数据信息，大体购房方案为：

1、总房款：一套总价款约120万元；

2、房贷：按揭期限30年；按揭商业利率5年期LPR4.85+当地加点，若公积金贷3.25；

3、套房面积：西山区新盘价14483元/平，建筑面积约83平米/套；呈贡区新盘价10473元/平，建筑面积约114平米/套。

4、西山区、呈贡区楼盘位置分布情况：

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总的来说，昆明我国东南来门户开放的枢纽城市，是国家历史名城，重要的旅游商贸城市，也是西南地区中心城市。在全国楼市“房住不炒”的定位下，刚需者可临调控窗口期，选择升值较好的区域购房，是比较理智的。在稳房价、稳地价、稳预期的调控目标没有改变的环境下，不要奢望房价会大涨大跌。

上述楼盘数据，仅供参考。

??谢谢阅读！

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看了前面几个人的回答，要么是忽悠，要么是外地人在瞎扯的。昆明目前的房价平均在15000左右。三四十万元做首付，其实只能买一个80平米不到的房子。还要是首次购房。如果是二次购房，那么这点钱连首付都不够。但是如果到呈贡区晋宁区或者是产水机场那一边。这些远郊区县。目前1万不到的房价还是多的。那么30多万块可以购买一套100平米的房子，刚够付首付。这些地段就不要谈什么学区房了。教育医疗配套都是非常差的。如果要想谈学区房，其实只能考虑城区的二手房，但是地段好一点的小户型。不过城区的老房子银行贷款给你的年限可贷款量都非常少。所以三四十万元钱在昆明要买房真的还是很尴尬的。

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看了前面的回答，一点不切实际，属于根本没有亲自体验过，拿着30万到40万的首付，在昆明到处看房的尴尬！

昆明买房只有两种：新房和二手房。

昆明的新房！由于升值空间大 ，首付低，无税费，必须首选！买昆明的新房（期房和准现房），一环和二环之间的就没有合适的，像盘龙小学、武城小学、师大附小、昆一中、昆十中等等学校的本部，都在这个范围内，所以一环二环之间首付不够是，不用考虑了！（公寓价格高升值小推荐）。

其次是二环和三环之间，新房楼盘很多，像龙泉俊园、东原璞业、青云府、融创文旅城、云南印象、江东境界、保利玺樾、万科城、上悦天地等等。这些开发商很聪明，都是带学位的，才去开发！但学位的话是名校的分校，人多，房子也多，这些学校也容纳不下那么多人，所以必须排队，有名额了才能去上；所以30到40万首付（月供5000多）可以买这些新楼盘的两室学位房，问题又回来了，两房的话，升值空间很小，以后出手就是有价无市了！三房升值空间很大，但是首付差了10万左右！

最后三环以外或呈贡、经开区、空港经济区的新房很多，相对于来说价格也便宜，学区也带，但都是名校的幌子而已，临聘教师支撑，这些房子其实已经属于昆明郊区，价格算是炒得高了，由于疫情影响和国家“住房不炒”的政策，近些年的话小编看不到升值空间，买了就是只能是赌一把了！

二手房小编不多说了，税很高，且各个位置的房子差异很大！首付30到40万的房子，必须考虑二到三环之间才有买的意义，一般都是两室的，位置较差的！好的位置，升值空间大，但是首付不够。

小编这一年是亲自看了昆明无数地方的房子总结的经验。如果有不恰当之处，一起交流讨论！

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在昆明首付30-40万，大部分区域都可以买房的，只是面积大小不等。未来哪里增值空间高？并且带学位，就得做好好琢磨一下了。

最近几年，昆明呈贡区的房子升值最大，从三四千一平涨到现在的一万，目前价格趋稳。

先探究一下，为什么呈贡区的房子这几年涨得最高呢？首先是价格差，2016年呈贡区的房产均价是四千左右，而主城区房产均价在9千左右，价格差有5000。而随着高铁站的开通，名优中小学等基础设施的完善。房产均价快速上涨到1万。

现在在昆明有没有和几年前呈贡类似的区域呢？答案是紧挨西山区的太平新城，就和几年前呈贡区的情况特别相似。第一，有巨大的价格差，太平新城房子均价在6000左右，而紧挨西山区的房子均价一万二左右，价差有6000左右。第二，昆明西高铁站十月份开始拆迁，明年初动工，将有力提升周边的房产价格，离新高铁站咫尺之遥的太平新城，也将迎来新的发展契机。第三，石安快速路年底修通，昆明西高速收费站到太平新城的过路费从八元降为一元，两条通道都能快速低廉的到达主城区。（比呈贡区到主城区的距离还短一半）。第四，基础设施比肩呈贡区，名优中小学安宁中学太平分校，奥特莱斯国际购物中心，云南人民医院新昆华医院，都已建成运营。

综上所述，太平新城就是下一个呈贡区，首先迎来飞跃发展。欢迎大家发表不同的见解，喜欢我的观点，请给予点赞，并关注“任我行理财”，分享更多投资理财心得。

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西市区的学区房和学府路一带的学区房都不错。

这个问题我还真跟做置业顾问的朋友讨论过，最终的结论是我们都认为经典集团在西市区那几个教育地产项目很不错，像经典双城签约的高新一小、经典明苑携手的红旗小学，都是昆明数一数二的好学校。

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升值那肯定是滇池边上，30-40万，一点问题都没有了，当然我所说的是呈贡这边的

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首先，本人是在昆明卖房的中介小哥，和朋友一起经营着一个小店，现在主要以一手房业务为主，一手楼盘信息了解得更多一些，下面分享部分40万内首付能买到哪里的房子

二环内基本就不用考虑了，除非二手房老破小（个人觉得买二手房全看运气与缘分），现在的昆明东南西北各有一个核心区域，交通也越来越方便，所以不要太介意区位，选择一个最合适自己家庭生活的区位，在此区域内找一个合适的楼盘就行。

以下有些想法仅为个人观点

北市区

1.龙泉俊园（俊发地产）

92和109户型，均价13500

整个项目总占地面积约388亩，建筑面积约129万平米，整体建筑密度为33%，规划总户数约7155户，共有9209个车位。

项目分为五个地块开发，A1地块规划2栋住宅，1所18班幼儿园，A2规划有36公立公办小学，现在已经正式和红云小学签约，龙泉俊园业主子女享有优先就读资格；A4和A7地块为项目配套的20000㎡的医疗配套；A5-1和A5-2，规划有11栋住宅，A5-3为6500㎡的邻里商业中心和一栋办公楼，而A5与A3地块中间是市政规划路，沿途是30000㎡的社区底商（风情商业街）。

北市区还有锦璘夆荟和禧悦春城能满足40万内首付需求，位置太远！不推荐！

上悦天地

位于西北新城，旁边吾悦广场已经营业多年，以后融创春风十里位置有爱情海购物广场，宜家家居在建

这个楼盘可选择这三个户型，均价1.5-1.67万（D户型为87平，个人觉得此户型是这个盘做得最好的一个小三房，客厅和两个卧室都朝东向，保证了整个房子最大程度的采光采阳，如果再是南向的话，此户型无敌！！当然这个户型均价也高）

2T6户，精装交付，已签约红旗小学！注意是学位！

地铁4号线起始站，（今年能投入使用，去年预计今年6月开通，受疫情影响延后）

同区域同配套的还有融创春风十里，89平100平，户型大同小异，地铁4号线，小屯站

往西碧桂园春城映像，经济管理学院旁，均价13500，海源小学 武城小学学区，同样能享受到4号线地铁

东市区

奥园去年售罄，看现在的工程进度，明年年中肯定交房！当时售价1.2万内，部分1.1万都没到！（毛坯）

蓝光德商天域

有89 100 115户型，都可选择，去年均价1.1万-1.25万，今年签约方旺小学，旁边马瑞丹国际学校，今年均价1.3-1.35万

保利城

均价1.4万，以上两个互相可选择，精装交付，和蓝光同区域

医疗：现在规划的昆华医院距离项目2公里内，同时项目内也有医疗卫生站。另周边有延安医院、五三三医院、官渡区人民医院等。

教育：项目划片区的公立公办学校是方旺中心小学、官渡二中（区排名前二，市排名前八）；未来规划教育机构10所，总规模372班，涵盖小学+中学+高中，可以容纳14000名学生

??项目自身规划一所15班幼儿园，距离项目500米处在建一所96班学校，可实现小学初中高中一站式教育服务，由保利城股东交投建设

商业：项目配置约32万方商业商务中心，是东市区体量最大、业态最全的商业中心。项目周边有福缇商业中心、紫薇广场等，20分钟可以快速到达北辰、同德、恒隆广场、顺城购物中心等。

自带：商务区（规划有东市区最大的甲级写字楼、高档星级酒店，保利影院以及风情商业步行街），商业区（规划有精品商务酒店，孵化器产业园以及block街区，将打造成未来年轻人社交、休闲、娱乐的活力之城）、运动场地、老年文化中心、儿童游乐场、约6300平的生鲜超市。

30-40万首付的楼盘还有很多，就不全部介绍了，每个家庭的需求不一样，选择的区域也不一样，没有完美的房子，只要能满足自己家庭需求的房子就是最合适你的房子！完美的房子有，唯一的缺点就是贵！

在说一下二手房，个人建议二手房次选，今年的市场还是建议选个优质一手楼，昆明二手楼盘现在价格还是偏高，老社区没有太多的投资价值，次新小区位置好点的价格都偏高，比如关上的银海尚域，周边大部分是二十多年的老社区，带关一小学区，老社区价格在13000左右，这个银海尚域好点的户型报价1.8万！并且二手房普片首付比例会高很多，在新一点的，房产证未下，不满两年，税费差不多10个点！买二手房看运气与缘分！（个人观点）

就分享这么多吧，????（佛系卖房青年）

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首付30～40万，按照首付25～30%比例推算，总价在110～140万左右，以现在昆明市区的价格，可以买个位置不错的2房还有选择性，3房只能买个小面积100平左右的，比较推荐的是现在刚刚崛起的东市区，可以考虑86，102，115平的三房选择，带幼儿园到高中学位，学校都在600米范围内，另外就是现在已经通车的3号线地铁口的2房78平，总价125万左右

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现在昆明太平新城30－40首付的房子很多，而且离昆明也比较近，是比较不错的选择

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蓝光花田国际，有地铁有学校，有鲜花小镇，万达城配套也强，首付得加五到十万