拆迁补偿款怎么算？拆迁时需要注意哪些？有公式吗？:房屋拆迁分为国有土地上房屋的拆迁与集体土地上房屋的拆迁一、国有土地上房屋的拆迁可以选择货币补偿也可以

房屋拆迁分为国有土地上房屋的拆迁与集体土地上房屋的拆迁

一、国有土地上房屋的拆迁

可以选择货币补偿也可以选择产权置换

选择货币补偿的，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

二、集体土地上房屋的拆迁

有三种补偿方式，重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿

选择货币补偿的，就是房屋重建成本价+宅基地地价

三、拆迁时需要注意

1、充分了解政策、保留拆迁文件；

2、用手机等电子产品将房屋从里到外拍照录像

3、对房屋自己先进行初步评估，等评估人员来评估时要严格把关，查阅其相关文件，并将评估报告保留好，若对评估报告不满意要尽快提出异议；

4、多了解补偿的相关内容，在补偿没有谈好的情况下，要谨慎签订补偿协议；

5、若遇到强拆，不要暴力抗拆，要保护自己的人身安全，及时报警并收集证据；

也可以及时咨询专业的征地拆迁律师，并保持好与律师的交流与沟通。（京平~王）

虽说拆迁可以改变城市面貌和改善老百姓居住条件、生活质量，但是只有相关部门遵守法律规定，按照拆迁程序实施征收才能保障被征收人的合法权益。当然，拆迁人在按照法律规定的程序实施时，被征收人也应要注意以下几点，才不会把原本属于自己的补偿白白的流走。

一、确认好房屋的面积和建筑面积

在征地拆迁中，一定要注意自己房屋的面积，这是非常重要的，因为房屋的面积直接关系到拆迁补偿款，因此相关人员在测量房屋面积时，我们一定要要求工作人员根据实际占地面积测量并且上报。

凯诺律师提醒大家，因为在实践过程中，会有各种问题的出现，如被拆迁人房屋用地面积以及建筑面积与权属证书上不一致，或是翻建加盖部分没有审批等，在面对这种情况的时候，权利人一定要在拆迁之前提前去补办审批手续或是开相应的证明，其次要保存好土地相关的权利证书，如果发现找不到或是已丢失要尽早的去相关部门查询档案登记补办。

二、注意拆迁方贴出的每张公告

大家都知道，在拆迁之前，拆迁方会贴出预征收公告、征地公告以及安置补偿方案等各种文件，对于这些文件，大家要认认真真的看清楚上面的各项内容，最重要的就是补偿标准以及安置房地点和发放补偿款日期等。如果发现其中一项不明确或是补偿标准不合理，要及时的提出听证。

同时，还要注意集体土地征收征地批文只能是由省级政府或是国务院批准实施，而安置拆迁补偿方案是由土地行政主管部门拟定并上报市、县级政府批准同意后才能实施。

对此，凯诺律师提醒大家，在征地拆迁中，被征收人一定要提高搜集资料的意识，随时随地的将拆迁方下发的文件资料进行拍照留存，日后如果要维权，那么这些可将作为证据帮助我们争到合理补偿。

三、注意房屋装修部分的补偿

根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第3条第2款规定：“房屋拆迁评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自选装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定。

如果我们的房屋装修用的是比较好的材料，那么就必须要跟相关人员提出来，虽然可能不会按照原价给予你补偿，且种类不同，装修档次也不同，补偿标准也不同，但也要告知相关人员，不说只会让自己应得的补偿有所损失。

四、院落、空地面积应有补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中虽然没有明确规定空地、院落是否能够得到补偿，但是拆迁方也不能作为不对院落进行补偿的依据。而且根据相关法律规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

那么，因此按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，拆迁补偿不仅要考虑房屋占地面积，还要考虑对征收房屋价值产生重要影响的附属设施，如院落等。

此前，在《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中就有提到，“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”

那么，按照最高院做出的司法解释来说，在国有土地征收过程中，应当将被拆迁人合法使用的国有土地院落以及空地也应纳入到补偿的范围之内并且也要按照当时房地产市场价给予补偿。

想要了解更多，请点击头像关注北京市凯诺律师事务所头条号，如需咨询，请私信！

进行拆迁补偿，首先就要进行评估。

在评估时，评估机构的选定很重要，很多地方都是拆迁部门直接指定评估机构，这对拆迁户是很不利。根据法律规定，评估机构应当由拆迁户协商、投票选定，或由地方法规规定的其他方式选定，否则评估过程本身就可以认定违法。

评估结果有整体评估报告和分户评估报告，其中分户评估报告必须要送达给拆迁户，保障拆迁的户的知情权。另外，评估报告需要有评估机构的盖章和两个有资质的评估人员的签字，否则评估报告本身是无效的。

对于评估标准，法律规定非常明确，就是不低于征收决定公告之日起，被评估房屋周边类似房产市场价。所以拆迁改造并没有固定要补偿多少钱，一切都要根据房屋市场价值而定。

如果拆迁户选择货币补偿，那么他可以获得的补偿款一般包括：房屋评估价值、装饰装修补偿、搬迁费、中转费、搬迁奖励、停产停业损失等。

如果拆迁户选择产权置换，法律规定的置换方式是，分别对原房屋和回迁房屋市场价值进行评估，中间的差价多退少补。

法律从未规定过具体的房屋置换比例，但是实践中，拆迁部门不会走这些繁琐的评估程序，而是直接按照原有面积的一定比例确定安置面积。这种方式比较简便，但是对于拆迁户来说也要具体分析其利弊。

比如说有些时候，虽然安置的面积比较大，但是位置却很偏，安置房的单位面积市场价远远低于原房屋。这种情况下，及时安置房面积比原房屋面积还大，但对拆迁户来说还是吃亏的，按照规定，拆迁部门还应该把原房屋与安置房屋之间的差价返还给拆迁户。

最后，国有土地拆迁规定在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和一些地方法规，集体土地拆迁则规定在《土地管理法》《土地管理法实施条例》，国务院、自然资源部与征地拆迁相关的法规、地方政府与征地拆迁相关的法规等。拆迁户朋友一定要准确理解这些法规，不轻信网络上或听说的谣言，合理合法维权。

拆迁房的货币补偿金额=（被拆迁房屋的房地产市场评估价+价格补贴）*建筑面积。其中“价格补贴”指被拆除房屋的市场评估单价*价格补贴系数，补贴系数是由被拆房屋的所在区域和房屋的类型所决定的。而公房旧里的建筑面积=被拆的房屋的居住面积*换算系数。换算系数主要是根据不同房屋类型来定的。

怎么算，看你自己的心里价位，注意什么？这个问题可以写一本书（或者直接了当的去签字就是了）。

房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

1.房屋拆迁面积的确定.如果实际面积大于房产证上的面积,务必要求拆迁方丈量,坚持以实际面积计算.

2.房子装潢的补偿.比如铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗不同;石英水磨地和一般水泥地的补偿不同;需要补偿和不补偿的项目容易混淆,都必须在拆迁方作记录后一一过目.

3.违章建筑的年限和补偿.如果有违章建筑,事先最好有违章年份的凭证,哪怕是一张用料单或用工单.因为不同年份的补偿多少不同

4.签订合同时,要仔细搞清合同内容,不清楚的问清以后才签字.

5.如果拆迁时要求析产,如有两个房产证要求得到两套回迁房都是可以的

6.拆迁程序是否正当,拆迁手续是否合法是首先需要注意的

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》　

第十三条

市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第十九条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十一条

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。