花45万买一个28平方的门面房，年租金1万，合算吗？:相信大家看到这个问题后都在计算，这个单价1.6万/平米的门面房，月租才800虽然不亏，但一定不划算。大家都进

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相信大家看到这个问题后都在计算，这个单价1.6万/平米的门面房，月租才800虽然不亏，但一定不划算。大家都进入理解误区了，事实上不是这样的。

1、什么叫门面房？

门面房是临街底层房间的通称。由于临街，很多门面房都会用作商铺性质进行出租。换句话说，购买门面房相当于购买商铺。一个28平的临街商铺，虽然不知道位于什么地方，但从目前市场的行情来说，月租800的话要么就是一些偏僻的地方，要么是边远的小镇，从投资角度来说，都不是一个很好的投资行为。

2、门面房是要缴纳房产税的

这个知识很多人是没有想到的，作为商铺用于经营事业，是需要缴纳房产税的。自己经营的门面房缴纳房价70%的1.2%为房产税，对外出租的门市房需要缴纳租金收益的12%为房产税。由于这个问题是对外出租，所以年租金1万就需要缴纳1200元的房产税。换句话说，年租金1万元最后到你手上只有8800元，换算成月租只能收取730元。

3、年化收益率有多高

这个商铺的投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%，即0.88/45*100%=1.95%，这个数值到底是属于什么级别的理财呢？1.95%事实上与一般银行一年期定期利率是相同的，也就是说用45万购买了这个商铺以1万元一年的租金出租，与把45万元每年放到银行收取一年期定期存款所得的收益是相同的。这个收益甚至比余额宝、零钱通还要低。此外随着商铺的老化，在未来商铺租金可能会比现在还要低，从性价比上看，尽管看上去有实际收益，但连余额宝、零钱通这种宝宝类的理财都跑不过，属于名义上赚钱，实际上亏本的生意。

综上所述：花45万买一个28平方的门面房年租金1万是一门名赚实亏的生意，我情愿把钱放在余额宝甚至是5年期定期存款也不会拿来进行这样的投资。

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简单的做一个权益的计算就能得出结论了，45万的资金买了一套28平方的门面，每年的租金只有1万，那么也就是说你每年的租金回报率仅为2.2%。我的建议是，坚决不要碰，这样的铺子一点投资价值都没有，而且根据你所说的情况来看，更像是一个二手铺子，实际到手的金额可能远远大于45万，那么收益率就更低了！！

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我自己有两套铺子，一套在上海，一套在苏州昆山，而我身边的朋友，亲戚也都有参与铺子的投资，所以我们归纳出来的结论就是，如果没有7%以上租金回报率的铺子根本就没有投资的必要！试想一下，目前的定存都有3%-5%，较低风险的信托也能达到6.4%左右，你的铺子连这些都跑不赢，何谈价值？？

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铺子就是一个看租金回报率的投资，如果租金回报率不行，那么也就是说明地段不行，铺子的质量不行，那投资的价值就非常低了！我对于铺子投资考虑只有地段和回报率，其他的全部是辅助！所以我投资铺子的6大条件就是：

1.回报率必须大于7%！

2.必须是优质地段，一线二线的中心，人口密集度高！

3.必须可以重餐饮，这将直接决定了你的出租率！

4.必须是一楼沿街！

5.不要包租形式的，要可自营的！因为包租的猫腻太多！

6.离自己近的，方便谈合同和来回跑处理事情！

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45万的门面房，一年租金才1万块钱，肯定是不划算的。

最简单粗暴的衡量方式就是计算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1万块钱，门面房总价45万，那年化收益相当于1/45=2.22%，想要收回45万的成本你需要花45年，这个已经远远超过了正常投资商铺的回收年限。

正常来说一个商铺能够回收成本，一般是在8年到15年之间，如果超过15年就不要去投资，你目前一个商铺是45万，要45年才能回收成本，这么长的期限，资金的使用率太低，而且未来期限太长，存在的不确定性因素太多，所以不建议你购买。

其次你要看资金的潜在机会收益。

你花45万去买一个门面房，那你就会失去其他投资机会，其他投资会最保险的就是银行存款。目前45万拿去拿去银行存款，可以买一些银行大额存单，而一些银行大额存单3年期年化利率可以达到4.18%，相当于45万一年的收益就是18810元，如果按复利计算，45年之后连本带息总共是265万左右，这个收益率要远远超过你投资商铺带来的收益。

如果你能够承受较大的风险去购买一些收益较高的理财产品，假如年化收益达到6%，那45年之后，你45万连本带息将达到584万，相当于45万增值13倍左右，这个收益要远远超过投资商铺带来的收益。

最后投资商铺不是简单的把钱投进去那么简单，而是要综合考虑各种因素。

投资商铺最近几年比较火，很多楼盘在开发的时候都会附带商铺开发，但是大家在投资商铺的时候不要随便头脑，一热就投资，而是要综合考虑各种因素。

第1个因素就是租金回报率的问题。

正常情况下8年到15年之间能够收回本金才考虑投资，如果超过15年那就不要考虑。此外租金的年回报率至少要达到6%以上才比较保险，要不然潜在的投资机会就会超过投资商铺产生的收益。

第2个因素要看商铺的具体情况。

商铺投资重点要看位置以及户型，如果在那些人流比较大的位置，那可以考虑投资。另外商铺的户型，比如深度，宽度，高度等都是重点考虑的对象，因为这些因素都涉及到你能够租多少价格。

第3个因素就是总体经济形式。

前几年有很多朋友都投资商铺，但最近几年都亏损了，特别是那些小面积，而且在位置比较偏的地方基本上都是亏损，因为目前在电商的冲击之下，很多商铺都很难存活下去，所以很现在很多店铺都是关门的，特别是那些小商铺更容易关门，所以目前小于50平米的商铺一般风险都比较大。

当然那些面积比较大的商铺，超过50平米的还是有一定的投资空间的，特别是随着新零售的崛起，未来很多大型机构的的介入会对那些大面积的商铺有需求，在那些人流和地段比较好的地方，大面积商铺反而会有一些增值空间。

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45万的门面年租金收入只有1万元，平均每个月租金800多元，回报率太低，这种门面房不值得购买，理由如下:

第一大理由:门面回报率太低

假如投资45万元购买一间门面房，年租金收入只有区区1万元，平均月租金833元;按照这种租金回报率为1万元/45万元*100%=2.22%，年回报率只有2.22%，想要回报需要45年时间才能收回成本，显然这样的投资是非常失败的。投资门面房年回报率低于6%的我个人觉得没有什么投资价值，这就是我觉得这门面房不值得购买的原因之一。

第二大理由:45万做银行定期存款回报率还高

假如把你这45万元存在银行定期存款，或者银行大额存单，选择一家民营银行或农商银行，五年期的一般都是可以给到5.2%~5.8%之间;假如你这45万元存银行五年期年利率为5.5%，每年有利息收入为45万元*5.5%*1年=2.475万元，完全比门面租金年收入1万元高出一倍多，所以宁愿把45万资金拿去理财也比买门面房好，把钱拿去几百回报率更加高。

第三大理由:门面房租金太低，升值空间太小

从你目前月租金约833元可以猜测，这家门面房所处的地段不是很好，门面所处位置非常重要，位置能决定门面的价值和升值空间。如果你这家门面除外中心地段出租几千元一个月是可以的，有些中心街门面就10多个方月租金都会过万元;从这个对比可以说明你这门面肯定太偏没有什么升值价值，既然没有升值价值就更加没有投资价值。

以上三大理由就是我个人觉得投资45万元，回报率只有2.22%的门面没有必要投资，所以这种门面房没有必要购买，宁愿选择把45万元存银行五年定期存款回报率还高。

也许有些读者看到我的观点后，反对我个人的看法，觉得这种门面房值得购买，因为把45万变成固定资产，这样能避免货币贬值带来的影响;再有就是门面还有升值的空间，一旦升值了门面房售价也会提高，租金也会提高。

总之每个问题都有两面性，萝卜青菜各有所爱，以上观点有人反对有人赞同。至于你最后是不是值得花45万购买这家门面，自己做主，祝你投资愉快。

看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。

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完全不用考虑！

从三个维度来评估一下：

1、投资回报率

商铺说到底还是固定资产的投资，回报周期长，资金灵活性差。商铺产权年限为40年，一般拿到到在35年-38年左右比较正常，目前投资回报率2.2%这个水平需要45年，显然商铺使用年限内是回不了本了。目前店铺的死亡周期来看，租金递增也不会特别理想。

2、门店实用性

28平米门店，除去公摊30%，只有不到20平米，大部分业态都没法入驻，可能会面临控制周期比较长的问题。目前预估的1万年租金可能会有3-6个月空置，这个时间成本还是只有你自己承担。

3、保值性

如果租金回不了本，那铺面增值是否能赚钱呢？

答案是：你这个铺面很难。

首先，目前商业二手交易税费非常高，二手门面除非口岸很好，很难卖。

二是，你这个铺面1.6万一平，年租金才1万，从租金水平来说口岸肯定不是特别好，增值性不大。

三是，现在互联网对实体冲击这么大，很多实体生意都转到网络上了，铺面的价值已经没得以前那么高了，可能一个门店还没得一个黄钻的淘宝店值钱。

如果你要投资商铺，有几点建议：

1、年投资回报率低于5%，都不要考虑，保本都难；

2、开间小于3.5米不要考虑，经营难度太大；

3、产权面积小于50平米不要考虑，业态限制太大。

4、贷款月供高于商铺租金，不要考虑。这个很简单本来就是要靠收租金赚钱结果还倒贴，那你买商铺意义在哪儿？

希望能对你有帮助

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花45万买一个28平方米门面房，年租金1万。笔者认为不值得买，为什么呢？首先，45万买一个门面房，年租金是1万元，而45万买银行的理财产品一年的收益是2万元左右，买银行理财产品的收益远比租金高得多，而且随时可以变现，流动性好。

其次，随着电商的冲击，未来实体店的生意越来越难做，一个28平米的小门面房，租给做小生意的，生意不好做了，房子将来就不好租了。

其三，随着炒房时代的结束，炒房已经成为了历史，房价下跌就成了必然的趋势，过去投资门面房是房价能上涨，主要是赚房价上涨的钱，而不是租金的钱，现在房价不能上涨了，还会下跌，你现在投资买的房子将来只会贬值，当未来门面房租不出去时，房子就更不值钱了。而且现在盖的房子越来越多，门面房是越来越多，商业地产是越来越不值钱，连王健林都把万达百货便宜卖掉了，现在的商业地产90%都在赔钱。现在投资商业地产可以说是赔钱的投资。

笔者认为，从现在开始再也不能投资任何商业地产了，商业地产大量过剩的时代来临了。所以，个人不能再投资商业地产了。

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房产投资，重要的是计算什么？计算回报率，如果即时租金回报率能够达到5%以上，那么就有投资的价值，毕竟比中低风险的理财收益率要高。但是，如果即时租金回报率还没有3%的水平呢？就完全没有投资的必要性，因为还不如投资中低风险的理财回报率高。

45万元认购一套28平方米的门面房，年租金1万元。能够投资吗？

45万元，年租金1万元，也就是年回报率为：2.22%。从投资的角度讲，不能够投资，不用过多的犹豫。因为年化回报率2.22%实在是太低了，就算是中低风险理财年化利率还能够达到3.5%-5%之间，可房产投资年化回报率仅仅只有2.22%，实在是太低了。

当然了，如果认购的房产有着其他作用，比如自己创业所需、占位置等等。在其他需求条件下，能够投资。

那么，在投资的过程中需要预防什么问题呢？

一、仅仅是投资，还是算了！

45万元一套28平方米的门面房，年租金1万。在房价横飞的时代，房产回报率仅仅只有2.22%的水平，全然收租，需要45年的时间。

这样的投资难道就没有问题？回本所需的时间实在是太长了，如果20年内回本还是可以考虑，但是需要45年，真的就太长了。还不如投资其他的理财产品，毕竟年化回报率要比2.22%高得多。

二、如果有着其他用处，可以投资，但也谨防有诈。

如果选择投资，作为投资者就应该“留一个心眼”，房产年化回报率不高，万一又是个诈骗行为呢？要是诈骗，45万元钱投资出去，可能一分钱都收不回来了。

并且，还有可能是“重卖”，也就是说一套房产利用高回报租金进行“重卖”骗局。这套房产即卖给了你，又卖给了别人。这种情况，运气好还能够把本金收回来，运气不好可能要扯上几年的时间。

谨防有诈是第一要素，不能道听旁说，而是需要实事求是。

在房产真实的情况下，如果有着其他用处投资房产还是可行的，特别是自己用于创业或者置办些家产的做法。

比如，如果以后有什么好的项目，就能够将门店房利用起来，起码不用在做生意的时候考虑到房产的问题，因为自己就有。

当然，也可以为子女着想，未来有需求之类的。

所以，如果是另有其他用处，那么这样的房产也是能够投资。如果房产位置距离人口密集处就更好了，至少具有地理优势。

作者不易，多多点赞，十分感谢！

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总体来说，现在是不建议买商铺的，其实财智成功的看法是三年内商铺和住房最好都不要买的好。

45万元买28平米的商铺，不知道这45万元是到手的价格还是没加上税费的价格。要知道商铺过户成本是非常高的，税费5-8万元很正常。

从租售比来看，45万元的商铺只能出租1万元，租售比只有2.22%，是非常低的，连三年期存款基准利率都跑不赢，可以说完全没有投资价值。

假如把45万元存入银行三年期大额存单，按照4.18%的年利率来看，一年下来起码能有1.88万元利息，有这个钱都可以租差不多两套这样的商铺了，为什么要去买呢？

商铺作为不动产，流动性远低于住宅。住宅遇到房价下降时，只要肯降价，总是容易卖出去的，但是商铺过高的过户成本，将来降价都不一定有人接手。

如今的经济走势很明显，网购兴起，平均购物成本远低于线下，但凡是网上可以轻易买到的商品，线下就容易受到冲击。如今经营状况不错的实体店，往往更多是蛋糕店、美容、按摩、干洗等等线上不适合经营的业务，或者对新鲜程度要求更高的水果蔬菜、熟食等等。

随着新的商铺不断推出，商铺产能过剩问题突出，有经营的好的，自然就有入不敷出的。

租的商铺可以打一枪换个地方，这里经营的不好可以随时换更合适的场地。买的商铺一旦经营不好，就只能考虑出租之后再找其他商铺了，生意难做的时候，一旦出现长时间空置，年均一万元的租金也是很难保障的。

一方面是实体店的衰败，另一方面是房价下行趋势明显，加上过低的租金，花45万元去购买这样一个商铺是很不划算的。

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看了很多建议，都是静态的。投资门面房的春天似乎已经过去了。但是仍然是一个比较好的投资方案。

看地段：从目前一年一万的租金来看，暂时应该不是很好的地段。

看规划：所处地段有没有长远的规划，如果有集中商户的长远规划，或者有拆迁可能，赶紧入手。

看产权：一般商用房的产权40年，要详细了解清楚。

看本人投资结构：投资应该多元化。

总之，投资不能静态算账，要综合多方面因素考虑，再做定夺。

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年租金一万？那你投个鬼，一看升值空间就不行，还不如放在银行里得利息也比这多呀。看你是为租金去的，并不是什么闲钱多多，也不像佰仟万级手握现金富甲，要不~你投俺这吧，年回报三万又不违法????