长春某小区停车场向业主收费，双方发生争执，小区内的停车场到底属不属于业主？业主需要交费吗？网友爆料：安华美郡小区，把属于业主的停车场私改收费，和业主说

1

物业公司/开发商沆瀣一气，在小区内圈停车场收停车费，已是屡见不鲜的事实。

从画面上看停车场设在露天一定区域内，如果是这样的话，本律编认为：物业无权私自改动并进行停车收费。

按照最高院有关物权司法解释规定：小区建筑区划内土地使用权，除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地等以外，建筑区划内的土地，小区业主依法共同享有建设用地使用权。

露天停车场用地本身为小区业主共同享有的建设用地使用权，因此，露天停车场应属于全体业主共有，物业无权擅自私改并收取费用。

另外，按照《物权法》规定：占用业主共有的道路、公共空间等其他公共场地设置停放汽车的停车位，停车位权属属于业主共有。因此，在公共道路上，在露天公共场地上，或者将小区一部分共有区域改造为停车场的，停车位权属均属业主共有。开发商/物业无权占为己有进行收费。

---

解决物业与业主停车场争端，政府主管部门应当介入，首先在产权上，政府主管部门对小区内普遍的停车位权属明判明析，主管部门介入，如果物业对属小区公共停车位的擅自收费，则主管部门应对其作出处罚。

---

---

---

地下停车库也是小区常见的问题。解决其首先要明确地下车库的权利归属。

本律编曾发《小区地下车库的种类与权属》头条一文，下面一并给读者们奉上，希望有益。

小区地下车库的种类与权属

小区地下车库分为两种：

一种是开发商经政府规划部门规划审批许可后建设的规划地下车库；

一种是人防工程平时用作地下车库使用。

---

规划地下车库

规划地下车库，开发商未将规划地下车库面积列入业主公摊面积的，开发商具有物权（即不动产权），开发商能够与业主进行买卖、租赁，开发商出卖规划地下车库停车位应当承诺能够办理不动产登记。业主在与开发商签订车位买卖合同时，应首先审查该停车位是否为经规划审批的地下停车位，并且在合同中明确约定：开发商保证所出卖车位为规划地下停车位，能够办理不动产登记；及如果办理不出不动产登记开发商承担违约赔偿......等等。

---

人防工程地下车库，实为人防工程但作为地下车库使用的一种，简称之为“人防地下车库”。

《人民防空法》第二十二条规定：

城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

（《人民防空工程建设管理规定》 第四十八条规定： 按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。......）

建设人防工程必要费用（开挖、地平、道路、内部照明设施等）应当由开发商独自承担。

小区内的人防工程，应当按照人防工程建设规定足额保质建设，开发商利用的是小区建筑区划内的土地（小区建筑规划区内建设用地使用权归于业主）；

由于人防工程特殊性质，及人防工程物权不属于开发商所有，开发商不得买卖人防地下车库停车位，其有出租收益的权利。

我国《合同法》规定：租赁合同期限最长时间为20年，因此广大业主在与开发商签订人防地下停车位租赁合同时应特别注意：租赁期限，超过20年的部分无效。

编者认为：由于人防地下车库建于业主拥有建设用地使用权的土地之下，人防工程功能是提供由业主战时避险使用，开发商向业主提供停车收费，开发商定价应听取业主意见，无权独自漫天而要价，开发商对人防地下车库使用收益无独立定价权。

在业主与开发商/物业公司就人防地下车库使用费谈不拢的情况下，当地政府应当介入，解决此事。

---

---

2

停车位之困，并非某个城市的个案，在全国来说都尚有争议。2007年颁布的《物权法》实施后对住宅小区停车位所有权归属有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。至于，地面上的立体车位，由于其本身属于特种设备并非建筑物，所以并不涉及产权。这样看来，笼统地说小区停车位归业主共有是在曲解法规政策。

3

我只代表我个人说句话哈！现在社会都有车，交通也方便了，到乡村建幢豪宅也不错，并没有存在值钱不值钱的太多说法吧，身为业主，自己掏钱去请一帮狗回来咬自己，这种事情我个人绝不会做，什么物业？？？

4

利用绿化面积和道路停车，这是小区的公共设施属小区业主所有。物业本身就是业主用钱请来维护小区安全的，物业以什么资格收费，如果物业受小区业主委托‘收费的话，所收费用也要余额返还业主。

5

我来讲点实际的吧。该有的法律大家都知道，物权法和物业管理条例。那么业主首先要去规划局查询一下，有多少的公共面积是属于业主的，都在哪个位置？还有你们小区的车库配比的比例。这些都查清楚了之后，就可以和物业公司说到了。如果物业公司不服，那就联合业主成立业委会，集体铲除物业。这事就这么简单。

6

物业服务企业擅自收取小区内共有停车位的停车费是非法的

小区内共有停车场属于全体业主共有，只要经业主大会会议授权，物业企业就可以收取停车费。物业服务企业擅自收取小区内共有停车位的停车费是非法的，无效的。

小区内的共有停车位属于业主所有。共有停车位的收费和管理属于业主共有和共同管理的重大事项，必须召开业主大会会议。

小区内共有停车位，收取停车费是正常的现象，只要经过业主大会会议投票通过就是合法的，对每个业主都有约束力。

随着我国人民生活的不断改善，私家车的拥有量不断增加。小区内的共有停车位已经不能满足小区所有业主的需求，停车位一位难求也是不争的事实。小区内共有停车位采取有偿停放的办法，已被大多数小区业主所接受。

小区内共有停车位，收取停车费是正常的现象，只要经过业主大会会议投票通过就是合法的，对每个业主都有约束力。

小区内共有停车费收取一定的费用，可以保证小区内停车秩序；小区里共有停车位，收取一定的费用可以保障共有停车位维修维护的费用，对那些没有车辆的业主较为公平。

小区内拥有车辆的业主应该，平静的接受停车收费这一现实。如果共有停车位不收费，是对那些没有车辆业主的不公平。

小区共有停车位归全体业主所有，物业服务企业受业主大会的委托，可以收取停车费，并依据双方的约定提取一定的佣金。

小区共有停车位归全体业主所有，收取的停车费，当然也是归全体业主所有。

小区内共有停车位的收费和管理，通常是由业主大会委托物业服务企业执行，并由业主委员会监督和管理。物业服务企业受业主大会的委托，收取小区共有停车位的停车费，依据双方的约定提取一定的佣金。

物业服务企业不可以在未经业主大会授权的情况下对小区共有停车位收取停车费。物业服务企业擅自收取业主共有停车位的停车费是非法的、无效的，业主可以拒绝执行。

总之，小区内共有停车位归全体业主所有，是否收取停车费由业主大会会议决定。业主大会的决定对全体业主具有约束力。

以上是我对这个问题的看法，喜欢的关注、点赞、转发，在我的个人主页上能够看到更多有关物业管理的文章。

7

这个问题首先要知道车位的具体情况。无论小区的车位属于哪一种性质，只要拿到收费批文，收费都是可以的。

现在小区的车位性质一般有三种。

一种是地下车位，这个车位如果开发商有产权的，便可出售和出租。如果开发商没有产权或者属于业主的公共车位，只可出租，不可出售。费用一般除去1/3左右管理费外，其余的费用归业主所有。

一种是地下防空性质车位，这种车位产权一般不归开发商，也不归业主，只有作为业主停车使用。收费一般是谁投资谁受益。这个一般情况下是这样。

再一种是业主的露天公共车位，或者占用业主公共地方的临时车位，只要取得批文便可收费。一般来说，需要业主大会认可，费用除了管理费之外，余下的归全体业主。

如果地面开发商有车位，拥有独立产权的，也可以出租和出售，但是这种情况较少。地面车位一般来说，占有公共地域的较多，一般属于业主。

对于占有小区地方临时停车收费，费用归业主，当然要扣除管理费用。

8

所有业主注意了：小区里的道路，空地，花园，以及一切公共场所，全是小区里所有业主的公共财产，买楼房时这些费用已经全部打入楼价里面了，即买了楼房就会变成业主，成了业主就拥有小区内部的公有财产的使用权和知情权。

车库和地下停车场若有产权的，又或者是楼房建筑面积下的车位，是业主从开发商手里买断了的车位，这属于业主的私有财产。

楼房建筑面积以外的空地是用来让业主临时停车用的，任何人不能占为己有，每个楼盘都必须规划有临时停车用地，并且按有多少住户进行匹配公共用地，如果没有的少建楼房，重新交给政府审批，不合格的不能开盘预售。
物业法有规定，小区内空旷地方不能划成私有车位，如要划成车位出租必须要有50%以上业主签名同意，所得收益也归众业主所有。物业管理人员是业主花钱请回来工作的，如果私自划车位出租收钱，这是严重的侵权行为，业主有权阻止，严重者可更换物业管理人员，如果不明白的可以上网阅读《物业法》，那里说得很明很详细。

9

停车收费，是一个比较复杂的问题。

牵扯的因素比较多，需要分层次逐一分析。

一，产权归属问题：

1，分类：a，开发商所有；

b，人防部门所有；

c，业主共有。

2，收益归属

a类b类的出售、转让收入归开发商所有。但b类只能出租不能出售。

. c类车位只能出租不能出售，租金归业主共有。

说明：以上三类车位的收入归属划分，只是一种理论上的。在实际生话中，往往还应该扣除收费成本，才是产权人的真正收益。

二，收费制度和标准

1，必须将车位收费进行制度管理。制度的制订应该是产权人、管理者和交费者三方协商一致的结果，其中主导者是产权人。

2，车位收费标准应该科学合理，与小区业主经济状况相符，与周边小区相别不大。

3，车位服务费，是对物业公司所提供的各项服务支付的报酬。服务费的高低，应该由业委会与物业公司商定。

4，业主共有车位的纯收入，应该用于补充公共维修基金、业委会经费、抵减物业费和小区集体福利。其比例按上述次序排位。

三，收费方式

鉴于产权人直接收费不易实现，可以委托小区物业公司代收。同时应该在双方协商一致后支付一定的代理费。

四，其它问题

1，车位不足的解决方式。 需要占用公共绿地增设车位的，首先必须经过业主大会表决，有三分之二以上业主同意时才能报规划、绿化主管部门审批后才能实施。

2，开发商出售出租的车位，应该首先满足本小区业主需要。价格上既有合理利润，也要考虑业主委员会意见和社区、街道的建议。

3，车位设置必须为消防、急救、救灾抢险和小区人员出入活动以及搬家、临停等留有余地。

4，业主和进出车辆必须遵守秩序，凡妨碍公共秩序、影响业主生活的行为。除了按业主规约受到处罚之外，物业公司可以报警求助，或在业主大会制度授权范围内釆取应急措施。

10

以下情况下业主可不交物业费

1、物业公司未履行合同约定的服务责任的，全体业主可拒交；

2、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

3、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准的；

4、物业公司没有取得物价管理部门的各项审批文件的；

5、物业公司还未与业主签订物业管理协议的；

6、房屋因质量问题未交房，物业费由开发商承担的；

7、房屋被出租，且合同中约定物业费由承租人承担的。