二手房买卖，先过户再贷款怎么规避风险？大家好，我是卖方，有套房子要出售，对方贷款买房，银行方面表示，需要先过户，对方抵押房子后再办理贷款，我想问下如果

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你好，很高兴回答你这个问题！

二手房的买卖，其实全国整个流程都一样的，只有先进行过户后，买方通过新出产权证才能到银行进行抵押贷款的，最后贷款出来后才放款到卖方银行账户的。

走预审批：预审批这个流程可以风险最小化的避开，可以在过户之前双方到银行先提交材料进行预审批的，审核了双方材料通过后再进行过户抵押的。

走置业担保：置业担保这个流程是通过签合同后，就让双方过户贷款所需的材料提交到担保部门的，还有买方所交的定金还有首付款也是打到置业担保资金监管部门的，最后通过置业担保部门进行担保中解押、担保中过户、担保中抵押、担保中贷款、担保中放款这样一个全程担保流程的，这样也是可以保障买卖双方的利益问题的！

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二手房交易要比新房复杂的多，风险也大很多，尤其是买方以按揭方式购房的情况下。由于买方申请银行贷款时需要以交易的房产做抵押，因此，必须先把房产过户到买方名下，然后买方才能去银行办理贷款审批手续。这样一来，卖方的风险无疑是加大了，这等于是在没有收到买方全额房款的情况下，就把房子先过户给了买方，而使自己由掌握主动权的一方变成了被动的一方。大部分卖方自然会忐忑不安，担心房产过户后收不到尾款，从而陷入进退两难的境地。事实上，也的确存在这样的风险。

二手房交易先过户，卖方存在哪些风险？

根据物权法的规定，房屋作为不动产，其物权是以登记发生效力，房产过户了，也就意味着房屋的所有权发生了转移，卖方不再是产权人，而买方拥有了房屋的所有权。对于卖方而言就可能存在以下风险：

1、房产过户后，买方申请银行贷款被拒，又不愿意配合将房产重新过户到卖方名下。

2、房产过户后，买方拿到产权证根本不去申请银行贷款，无限期拖延，也不退还房产。这类情况一般发生在通过房产中介交易案例中，由于房产中介过失，将房产证直接交给了买方。

3、房产过户后，买方未能申请到贷款，同意将房产重新过户到卖方名下，但要求卖方先退定金和首付款，双方由于意见分歧，导致卖方迟迟不能拿回房屋产权，影响再次出售。

一旦出现上述情况，事情就会变得复杂。卖方失去了房屋所有权，却没有收到尾款，而想要重新拿回房屋产权，又必须得到买方的配合。即使买方人品好，双方也可能在是否退定金、先退首付还是先过户等方面意见不一致，出现扯皮、拖延现象。如果不幸遇上个素质低、品行差的买主，可能就得通过诉讼来解决了，那将是一个漫长的维权过程。因此，未雨绸缪，防患于未然十分重要。

如何规避房产过户后买方不能贷款的风险？

买卖二手房无非是两种渠道，一是买卖双方直接交易，二是通过房产中介。一般的购房者由于缺乏经验，可能会比较依赖房产中介，将所有事项全权委托给房产中介。其实，很多情况下，恰恰是不负责任的房产中介的不负责任行为导致了这类悲剧。事实上，无论是双方自行交易，还是通过房产中介交易，只要用心一些，还是可以规避这些风险的。

在按揭二手房交易的房产过户过程中，作为卖家，必须注意以下几点：

1、尽量提高首付款比例，降低尾款风险。

2、签订房屋买卖合同时，务必在合同中列明，如果出现买方无法获取贷款时如何善后的条款。善后条款应包括但不限于下列内容：

（1）合同是否变更付款方式后继续履行？

（2）如果合同终止履行，定金、首付款如何退还？

（3）是先退款，还是先把房产重新过户到卖方名下？

（4）买方是否需要承担违约责任？

（5）买方如果不履行善后条款应承担哪些责任？

3、房产过户前，卖方必须与买方一起到买方申请贷款的银行，确认买方是否已获得银行方面的同意贷款预审意见。这一点不要单方面相信买方的说辞，也不能相信房产中介的甜言蜜语。要拍照留存相关证据。

4、在确认银行的预审意见后，双方到交易中心办理网签交易，卖方要控制受理单。接到领证通知后，双方一同前往，新产权证要由卖方掌控，双方共同前往贷款银行办理买方的按揭手续，房产证直接交给银行经办人员，卖方提供收款账户。拍照留存所有证据。

这个环节是关键，新房产证绝对不能直接给买方，也不要为了省事直接给中介。卖方务必要全程参与这一过程。不要太相信房产中介，他们往往接单时信誓旦旦，出了问题就会竭尽全力推诿责任。

5、参与办理按揭手续时，要留下银行经办人员的电话，以便随时掌握贷款办理进度。发现问题及时善后。

只要注意以上几点，就可以将此类风险降到最低限度。

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尽量用找居间方（中介）服务，让中介先判断下对方下贷的可能性！

房产中介也接代办服务，即房东和客户私下谈成购房，买卖过程中需要房产中介的第三方服务，可以找房产中介代办房产过户，房产中介接手后，题主所担心的一些细节，中介会帮忙审核及代办的。

当然，如果自己懂或自己要操作的话，就需要和买方一起去相关的银行挨家去问，带上流水、征信、收入证明三大基本件，如果银行面签通过，可以正常的先过户、再等贷款。

不过保守起见，建议题主直接花代办费找房产中介来代办，一般代办费总房价的1%左右（要找本地相对大的中介来办）

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二手房的流程，全国应该是差不多的：

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签约---付定金---银行预审批资料（即核查买房人购房资质）---递交分行审批---审批通过---过户---代领新本---做抵押---放款

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先过户再贷款，这个说法不准确，应该是先过户再做抵押吧。这里面目前有两个风险

1、对方并没有获得银行贷款审批，告诉卖方已经审批了。这样卖方过户后收不到房款的。如果是通过第三方（中介公司）成交的，可以要求对方代领卖方去贷款银行，核实买方贷款是否已经审批通过。有的城市银行是给批贷确认函的，有批贷确认函的城市就不用往银行跑了

2、过户后，买方领房本，不做抵押，卖方也无法得到尾款。所以需要一个第三方代办机构在过户前，和买方做一个代领房本代做抵押的公证，领本是第三方来领本。如果是自行成交，确实有领本不做抵押的风险，建议如果买方贷款的话最好是有第三方。

贷款买房最大的风险就是这两种风险，如果可以规避这两种风险的话，贷款买房就没问题了。

一般贷款买方，是按揭贷款，和抵押贷款是完全不同的，利率差很多。

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二手房交易流程是买方先去银行做贷款审核，审核通过了在过户，然后在去银行办理抵押手续，不要先过户再去银行审核，如果审核不通过或贷款额度少，那样买方有风险可能违约，也会给卖方添不少麻烦。

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我们城市的贷款流程是这样的，一般贷款流程首先是买家先提供征信流水进行审核，审核通过后可要求银行出具一个批贷函，确认买家贷款能力无误，且银行愿意借款，买家拿到批贷函后就可以安排过户，过户出房本后将新房本给银行去做抵押，银行将房本做完抵押拿到抵押权证后就可以放款。

这种流程就是先过户才放款。

我们会在客户在银行面签的时候，会让客户在白纸上签字和很多贷款材料一起，这些白纸是过户后，银行审批通过后才能打印出来材料，白纸签过字后再打印出来就是签字的文件了，后续就不需要客户再来签字了，也就是客户在面签的时候就把所有贷款的资料都已经签完字，就不存在客户不配合的情况。

当然，如果客户死了心的要搞事，是没办法避免的

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你说的是全款购房在抵押流程，既然买方找的银行只能走抵押贷款，那么可以为买方也找一家小贷公司提供过桥资金，过桥资金产生费用当然买方承担。

另一个方法就是换家银行，走正规流程。

按你说的规避不掉风险的。

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你是哪里的银行？正常都是先走二手房贷款审批，批下来之后再去资金监管，然后再过户的，那就不用担心了，只用在乎银行什么时候放款你可以收到尾款而已。

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大家好，我是家俊学长，专业从事房地产领域12年以来，从来没有见过先过户再贷款，这对买卖双方都存在很大风险，完全颠覆操作规程，二手房都会找专业的中介办理，签订买卖合同，支付定金后就进入交易流程，查询产权有没有按揭抵押，有没有被法院查封的状态，如果有贷款，业主需还清贷款才能交易，买方也能把首付给业主，作为还款的方式，业主还完贷款必须注销他项权证，该房屋不存在抵押状态，接下来买方要准备贷款审批相关材料，征信报告，社保清单，户口本，结婚证，身份证，薪资证明等先提交申请，卖方准备产证，结婚证，户口本，身份证，银行卡，买卖双方到银行签字，贷款指定到卖方银行卡账户，必须要等到贷款审批完全通过，确定可以贷相应金额后，再办理过户相关手续，如果先过户再贷款，这时首付给了，如果买方征信不好，或者其他原因导致贷款无法通过，产权归属发生变化，归买方所有，贷款部分资金没有，那就造成很大交易风险，最后只能走法律程序了，前面所有事情都落实好，确保万无一失，房地产属于大宗买卖，不能有半点疏忽！以上是我的解答，希望能对你有用，谢谢大家！

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二手房是先过户还是先贷款

一、二手房是先过户还是先贷款

在办理二手房买卖手续的过程中一般都是先办理贷款在办理过户手续的，如果是一次性付款，就需要注意资金的安全问题，尽量将房款的给付放在产权过户之后再进行，或可以用提存的方式办理房款的给付，以尽量降低风险。买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，买卖双方能一手交钱一手交房。

二、二手房买卖具体流程

1、二手房买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例。

2、二手房买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系；

3、由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据；

4、为了保证该二手房贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司；

5、二手房买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料；

6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付；

7、最后办理过户，办理二手房过户时，买卖双方带房产证原件及复印件、买卖契约及复印件、买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续。