炒房团是怎么炒房的？:前几年房产火热的时候，炒房团遍布全国大小城市。先说购入，他们看中开发商刚开盘的房，这一期我全包了，你1万/平米，我给你8:-炒房团，炒

前几年房产火热的时候，炒房团遍布全国大小城市。

先说购入，他们看中开发商刚开盘的房，这一期我全包了，你1万/平米，我给你8.5千/平米，开发商也高兴，有钱开发下期成交。

再说出售，他们也得借房价上涨的东风。

挂房屋中介10套房，今天1.1万/平米，明天涨1.2万/平米，再过两天1.3万/平米，再过几天1.5万/平米。

先在开发商手里1万/平米买房的高兴，我买的房涨了5000千/平米，到处宣传，房屋中介也帮着宣传。过几天炒房团找中介，某公司有20套房急用钱，1.4万/平米出售。房屋中介赶紧给看房的老客户打电话，接盘侠好便宜，出手。

炒房团，今天卖完20套，明天还有20套。

炒房团，就是这样炒房的。

彭叔现在统一给大家讲解几个典型的炒房团体，及这个楼盘是不是有炒房团在背后操纵。先给大家说下炒房的基本操作。

第一种炒房团体，A型，他们大部分都是普通人，有点小钱，然后抱团在一起凑到足够拉高一个小区楼盘价格本金。拉高一个小区楼盘不用把这个小区的房子全部买下来，一般只需要这个小区10%的房源数量就可以抬高这个小区的房价了。他们会先悄悄的把这个小区的在售二手房买下一大半囤货，然后货囤好以后再把这个小区某个优点（可以是小区绿化、楼高、甚至是小区居住人员素质等）在媒体及网络宣传，让大家觉得这个小区的房价是肯定要涨的引人围观，然后在大家围观的时候，自导自演的交易几个高价二手房就会让这个小区其他的住户都觉得自己的小区的确涨价了，然后周围还没入场的人看到哎呀，房价涨了，赶快也入手囤几套，然后在这个时候，A型炒房团就顺势将自己低价买入的10%的房源给出手，他们会比真实住户的价格低一些，所以能抢在住户卖房前先把自己的房子给卖掉，顺利套现。

第二种炒房团体，B型，他们是大型财团，一般是被当地政府邀请来炒房提升GDP的。他们的炒作方式就比较高端了，直接参与土地竞拍，帮助提高地价，然后在提高了地价之后，会有政府给他们固定的返点，比如说明面上你看到的1亿地价，其实有可能政府会从别的方面给他补助5千万，实际上他只花了一半的钱就把周围的地皮给抬高了，然后房子盖成以后不论房价涨跌，他们都已经靠补助赚取了足够的钱。

第三种炒房团体，C型。他们是中介公司，他们从服务房产变成了炒房客，他们一般的手段是，利用手上的信息不对等，卖房的人对他们的信任，他们先在小区里散步消息说房价要跌了，然后低价收进房源，等房子囤的差不多了，再向其他这个小区的业主慢慢小区涨价的消息，让小区业主觉得自己的小区涨价了，然后在面对前来购房的客户时，他会优先把自己手上的房子出售给前来买房的客户，从来实现了自己的套现，而且中介卖房的时候，他都不会直接出面，让买房的客户从始至终都以为买的是真正卖房的人房子，其实他买的是中介自己的房子。

第四种炒房团体，D型。这帮子就是炒房中的炮灰团体，拿着最迟的消息，进的最晚的厂，和真正的刚需客一起接棒前三种炒房团体的盘，他们可以是这个小区的业主联合起来抬高房价，也可以是有点闲钱搞投资的小市民，最后亏损的多就是这帮子人。

以上四种炒房团体是我们普通人能接触到最多的炒房团体，

判断这个楼盘的是否有炒房客进驻三个条件：

一、小区在没什么特别突出的优势房价比周围其他小区的房价高出20%以上的，一般这种小区肯定有问题。

二、小区内在售房源超过出租房源的数量。

三、小区的房价在短时间内（1年内）上涨50%以上。

这3个条件，符合2条，基本上就可以说这个小区有炒房团在带节奏了。

在各地房产没有限购时，炒房团主要通过加杠杆完成炒房。

比如，第一步评估自己手中已有的房产，假设总价为100万元。

第二步将房子抵押，向银行借到70万元。

第三步，贷款购买两套100万元的房产，每套35万元首付，省下的贷款支付。

三步下来，我们来看看炒房者通过这轮操作后手上的资产和负债。

1.资产：3套各100万元的房产。

2.负债：抵押自有房产的70万元，贷款购买两套房各支付的65万元。总共200万元负债。

当房产价格上涨30%时，卖掉手中的两套房产，每套成交价130万元，总共获得260万元，还掉200万元负债，还剩60万元，且自己原有的房子也在。

重复上述操作以获得更多的收益。

我们可以看出，其实这套打法的关键就是通过银行的钱炒作房产，利用杠杆资金放大自己的收益倍数。能够成功的前提是房价不断上涨。近二十年来，房价确实在不断上涨，因此，炒房客赚得盆满钵满。

杠杆炒作在股票等其他投资品上也能奏效，但股票涨跌无常，风险巨大。而房价持续上涨，从不下跌，使得炒房团风险很低。

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以前的炒房团，一出手就是一人几栋楼，开发商能一次性卖掉当然不愿意接待散户，反而还以更优惠的价格卖给炒房团。炒房团人多，资金多，把房屋大片大片的屯在手里，导致真正买房的买不到房。比如1万一平，炒房团8000一平直接拿5栋，一人5栋，还不够分，散户给1万反而更麻烦了，干脆就把价格提上去，12000，15000，18000等等，然后上去了就下不来，因为开发商宁愿卖8500也不愿意卖你18000，散户买那点太麻烦了。

现在不存在了，开发商为了造成房屋紧张，直接一个楼盘开几十次盘，每次开个10户，随时去问都只有几户了，就是所谓的饥饿营销，导致大家为了抢房，一次次的上浮一点点都无所谓，至少先能买到再说

炒房团的操作是，资金比较充足，然后到各个中介找房子，房子只要低于一定的价格，就买入，给市场造成房子火热的假象，然后想卖房的，看到房子这么热销，就考虑不卖了，让想卖房的人有一个房子涨价的错觉，市面上流通的房源大量减少，然后真的需求房子的人还是需要买，可挑选房子少了，房子跟着就涨了，然后新房的操作是，团购，组团扫盘，然后让各个开发商错认为房子要涨，也会捂盘不售，然后就造成一种抢房热潮

其实在媒体第一次鼓吹炒房团这个新闻也好，概念也罢的时候。我就报以轻蔑地一笑：你他娘的忽悠谁呀，骗傻瓜吧！

媒体报道这类新闻，其实都是有导向的，有目的的。等所有舆论都沸沸扬扬热热闹闹，所有人的舆论仇恨目光都集中在了所谓的“炒房团”身上时，随后各种限购就顺水推舟的出台了。这种套路你看懂了吗？炒房团是谁？有吗？外地人在米家附近买套房子就成炒房团了？呵呵！他们比窦娥还冤。他们也没那么大能量把房价推上去。

对于开发商来说，有人买房，凭什么有钱不赚？不卖呀！

所以炒房团就是一个谎言。一个炒出来的转移视线，转移矛盾方向的假目标。如果你有钱，你也会去北上广买一栋楼。无非就是看好哪里的发展。

第一，吃准行情走势，判断准未来一定会涨。

第二，联合一些有钱的，在开发商或者业主个人手里买入一些房子。

第三，屯积一段时间，出手，赚差价。

说破大天，原理就是这样的。这里最主要是第一条，人家为何敢拿出这么多钱来一次性买那么多房子呢？说白了还是把房子研究透了。

在炒房团眼里，房子还远远没有达到需求值，刚需还差的远，所以未来不愁卖。

在他们眼里，人人会买房，只是看什么时候在哪里买多大的而已。

像武汉这种城市，明显能吸引全省的客户，购买力非常大，取之不尽，因此，优质房源会被炒房团优先持有，一段时间以后，就可以升值套现了。

可能很多人希望炒房团完蛋，实际上，他们只是迎合了市场需求而已，不然他们也不敢投入这么多钱。如果没有涨，他们才会破产。

一般得炒房团都是先从开发商手里直接买下来，开发商也是着急回笼资金，所以就卖给了这些人，然后这些炒房者在囤积，等待时机卖高价，从中获取暴利！很多房子购房的买的并不是一手房！

我当初认识一个温州的朋友，其实他本身自己没有资金，就是先搞了一套房子，然后就用这套做杆杆，然一下子就起动了十几套房子，好挣时不到一个月挣一百多万！

炒房团的入门标准是六套房，也就是说手里六套以下的只适合自住出租或者多套小房换大房。炒房团也不能凭空炒高房价，只能在上涨周期中，乘着政策及消息刺激下短时间造成某地几个新楼盘的房源紧张。1. 上涨周期保证在加杠杆(商业贷款)的前提下，也能有安全保障。2. 政策及消息刺激，保证短时间有盈利。3.同时，由于一个地区新楼盘不会太多，炒房团以团购的方式，低价拿走大部分房源，造成短时间稀缺。之后几个月内，在这些因素的作用下，房价快速上涨，达到一定程度后，炒房团会直接出手变现金。直接找开发商变更名字就行，不用去交易中心交易，卖家买家都不用交税。这样的方式，几个月内应该能达到30%以上，甚至50%以上的收益。其实在如今如此严格的限售限购政策下，炒房团的对住宅的炒作也不太容易，不过对于商业地产，一直有这种快进快出的套利交易。另外一些关于房子抵押再买房再抵押的方式，网上有详细的说明，就不解释了，这也就为啥六套才是入门的一个原因。