海南建自贸港，又一批人拼命买房，海口房价真的能超过深圳吗？:海南的房价未来持续上涨是必然的，海南自身的环境资源优势在国内首屈一指，自不必说。全国最大的

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海南的房价未来持续上涨是必然的，海南自身的环境资源优势在国内首屈一指，自不必说。全国最大的经济特区、国际旅游岛、自由贸易区、自由贸易港等一系列光环已使其为世人所瞩目。作为海南自由贸易港的核心引擎城市，海口的房价跻身国内头部是迟早的事，这一点毋庸置疑。

海南的住宅用地供应大幅减少

海南自2018年4月22日全域限购之后，已开始大幅减少住宅用地供应。2019年，海口总供地面积17400亩，其中，住宅用地仅为1650亩，还包括了1065亩人才住房用地，可供开发的商品住宅用地只有585亩，仅占全部供地计划的3.4%。2020年1～5月，海口几乎没有住宅用地供应。

与此同时，已经出让的住宅用地也有相当一部分被收回改变用地性质。据媒体报道，仅2019年，海南就收回已出售住宅用地3.1万亩，相当于过去六年海南楼市成交土地面积的总和。

住宅用地的大幅减少，势必导致住宅增量供应减少。

海口新房库存有限，存量房入市受限

海口2019年末商品住宅库存315.7万平方米，去化周期11个月。2020年1～5月住宅销售面积127.4万平方米，库存量已不多。存量房交易39.5万平方米。

由于海南住建厅等六部门在2018年《关于做好稳定房地产市场工作的通知》中，要求新购商品房在取得不动产证之日起5年内不得转让。存量房的供应增量受到限制。

在前不久国新办新闻发布会上，海南主要领导再次强调，海南的房子不是外面想要多少就建多少，海南不做房地产加工厂。可见，海南不依赖房地产的决心没有动摇，商品住宅的供应量不会出现大幅增长的情况。

自由贸易港总体方案的落实将成为海口房价上涨的强劲动力

不久前公布《海南自由贸易港建设总体方案》（简称《方案》）对于海南来说是个超级大礼包，这种机遇可以说是前所未有。尤其是岛内实行零关税、15%企业所得税和最高15%的个人所得税等税收方面的优惠政策，无疑将会吸引众多的企业和个人到海南发展，预计在2025年封关之前会达到高峰。作为核心城市的海口，住房需求必将出现爆发式增长。

一方面住宅总量供应受限，另一方面市场需求爆发，房价上涨就成为必然。

全域限购之下，海口房价仍稳步上涨

从国家统计局公布的1～4月份70各大中城市房价变动情况看，海口市房价同比仍然上涨超过5%，这个幅度虽然不大，但显然是限价的结果。不过，限价措施自去年起已开始松动，允许每月小幅上涨。随着，自由贸易港总体方案的逐步落地，相信对房价的行政干预也会逐步减少，最终还是要由市场供需来决定房价。

综上所述，海口市的房价长期看涨，跻身国内（不含港澳）头部是迟早的事。

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海南房价会涨！但是没有以前那种势头了！估计跑不过利息，海南又不是香港真的不缺土地！大把地在哪里再来几千万人也可以轻松搞定！

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自贸港政策一下，房地产市场相比之前是要好一些，前些天陪朋友到到售楼处看房，发现售楼处的人不少，跟售楼部的置业顾问打听了一下，很多看房人看好这个自贸港政策，所以都赶在涨价之前冲冲过来看。但是海南房价能不能赶超深圳，我认为在10年内应该是不可能的。

1、就目前而言，海南的房价比深圳差很远很远，根据安居客网站上的价格显示，海南整体均价也就是15000元/平左右，深圳均价达到了55000/平，相差差不多四倍，这四倍的价格不是说你用十年八年就能涨上去的，况且海南房子在涨价的同时，深圳的房价也在涨，所以短期之内都是属于追赶的状态。

2、 从这几年国家的地产大方针“房住不炒。”来看，从政府层面是要抑制房地产市场过热，过快的涨价，海南住建厅多次强调贯彻中央的“房住不炒”大方针，坚决不做房地产的加工厂。所以短期内不会放开全面限购，海南购买力源自于岛外，不放开的情况下，海南的房价是很难快速增长的，目前深圳的房价比海南的房价要高出差不多4倍，所以短期之内想反超在深圳是不可能的。

最后，房地产不理性时代已经过去了，加上中央的大方针政策调控，很难出现像以前的一年涨翻一倍的场景了，海南的房价肯定会涨，但是也只能允许你是微微的往上涨，短期之内赶超深圳的可能性几乎没有，但随着自贸港的深入建设，房价肯定往高处走，二三十年之后就难说了！

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海南建设自贸港，房价小幅度增涨，但是不会出现大起大落，不会超过深圳。

王老师告诉你为什么不会超过深圳：

原因1：人口短期内不会爆发性增长

首先自由贸易港在海南的建立，会吸引大量人才进入海南。人口的增多，面临的首要问题就是住房问题，很多人认为人才引进会需要大量住房，刺激海南房地产价格增长。其实这并不会造成很大的影响，海南的人才引入不是在一个相对较短的时间内突击完成，而是逐步引入，所以人才的住房需求量并不是爆发性的增加，而是缓慢增加，对整个海南房地产不会造成巨大的冲击。

原因2：自住的需求更多

引入人才，他们属于刚需群体，是实实在在需要住的，房屋并不是他们用来炒作的筹码。因此海南房产并不会有像以前爆发性增长的情况。

原因3：海南楼市严格调控，不会允许房价暴涨

从政策和市场的角度来看，海南已经不是炒房者的目标了。以前海南的价格暴涨，房地产市场过于膨胀，一方面是政府为了海南利益发展全需求，为了带动房地产相关产业的发展，壮大地方财政的需求，政府间接有利于房地产的炒作。另一方面是民间掀起了炒房热潮，经常把一处地方的房价炒的特别高。经过目前的政府大力调控这种现象已经不复存在，海南乃至全国都得到了控制。

在2018年，海南也推出了全域住房限购政策。这个政策大大打压了海南高涨的房价，得到有力的控制。在这种刚性政策面前，很多炒房客也只能是望而却步，纷纷都退出了海南的房地产市场。如果海南的房价没能得到控制，出现暴涨现象，这会对海南自贸港建设产生很不利的作用。

总结

在海南建设自贸港大规模吸引人才的背景下，海南住房需求量会增加，房价可能会出现小幅度缓慢增长，只要海南继续坚持限购政策，坚持“房住不炒”的原则，海南的房价不会出现太大的波动。

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我去海南过冬，已经两年了，我感觉，既然以前没在海南买房，现在就不买了。我是租房，挺好的。感觉海南的房子不想北京，有质量保证，海南的房产质量不敢恭维。而且我在海南只是过个冬，不可能整年在海南，太热了，北方人受不了。

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涨，必须涨。看看香港，看看迪拜，看看新加坡，作为自由贸易港，哪一个房价低？对于高端人群，房价越高他们越看好 ，房产带来的增值是他们看中的未来，否则他们不会来。

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大三亚地区肯定超过深圳，海南的空气质量全国独一无二。大海口地区赶上深圳房价，其他地方起码要达到3万以上。因为全世界都要来海南做贸易开公司，房地产稀缺。

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海南的房之前是给外地人买和炒的，海南本地人能买上房的人比例不多，从海南建设经济特区和国际旅游岛建设都是催火炒火楼市，对于本地人来说收入没有实际增加，反而催高了海南当地物价，可以说对于本地居民是入不敷出，限制楼市是吸取之前的经验与代价，打造自由贸易港首先要有实体经济支撑，否则靠卖房卖地绝对是昙花一现经济，难于维继，自由贸易港目标之一应纳入带动本地居民的就业，让本地居民跟上收入与支出的平衡以达到安居乐业的目标。

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海南自贸区、自贸港，国家给出了好政策，也有人解释为前所未有，但我并没有看到有人拼命买房的现象。

现在的人们变得更加理性了，不会听风就是雨。在中央定了“房子不是用来炒的，是用来住的”基调后，全国房价也正在逐渐下滑。由于疫情影响，深圳等一些地区出了买房断供现象，开发商资金链断裂，致使一些房企破产。海南省领导一再重申，海南不会成为房地产的加工厂。自贸区自贸港建设也不会以房地产作为支柱产业来发展。在这样的背景下，有几个人敢来炒房，刚需的不论什么情都得买，炒房的没几个人敢赌。海南冬季居住确实是一个不错的选择，但夏季炎热，普通阶层工资低，物价相对较高，所以也限制了外来人口。另外在疫情影响的当下，我认为房价不是会上涨，能保持平稳不下跌也就不错了。

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单一看待城市发展不是看房价发展，两者有关系，但是不是直接关系。首先要明确一点，发展增速才是关键，单纯的看两个城市的房价没有太大意义，因为不是一个量级的。海口总体人口250万不到，城市中心集中，陆续几年的城市外扩，加快城乡进程，但是效果并不大，有些地方还是难有那么多人口支撑，这也是很难过快增长的原因。当然这次的人才引进成效很大，这也在一定程度支撑海口这一轮的热销潮，目前深圳二手房成交价在6万左右，而海口新房维持价格在17000多一点，二手价格16000-18000左右。深圳的发展也因为房价上升过高达到了瓶颈，这也是海口要吸取的教训，城市产业集群没有完善，高房价会拉住海口发展。这次自贸港会带动第三产业发展，如果人才都能流入并且留住，而并不是单纯的把房子价格卖得更高，假以时日，会有不错的发展，反观国内，至今也只有海南政策要求现房，这也是一个发展的信号。所以上了车的朋友可以静观其变。