企业拆迁停产停业的损失应该如何估算？有哪些需要注意的问题？:停产停业损失是指被征收人、公有房屋承租人在签约、搬迁期间因停产停业造成的经济损失。补偿标准

停产停业损失是指被征收人、公有房屋承租人在签约、搬迁期间因停产停业造成的经济损失。补偿标准按照被征收房屋房地产市场评估价的10%确定。具体公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收房屋的建筑面积。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价10%，并选择房地产估价机构评估的，停产停业损失补偿的计算公式为：前3年效益÷3×停产停业期限。前3年效益由房地产估价机构根据企业实际纳税情况，结合所在行业的特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。

企业拆迁中关于停产停业损失计算的标准都不一样，很多地方都是采取一刀切的方式，譬如：”按照企业占地规模或者产房面积以每平米每月，一次性补偿3或6个月的补偿“，这种补偿方式因为没有考虑各个企业的实际经营情况而不合理，此外，还包括一次性给予XX万元补偿，与一刀切的补偿方式没有任何区别。

企业拆迁补偿中计算停产停业损失应该按照企业的实际经营损失而定，通常要综合直接经济损失（包含因征收拆迁而导致企业订单无法完成而产生的违约责任及产生的利润）、解聘员工而产生的赔偿、因继续经营而无法办理相关”营业执照“而产生的损失及企业纳税额度等情形而综合判定。

上述介绍的是企业拆迁中该如何计算停产停业损失，那么，很多企业拆迁中都会遇到评估机构出具的停产停业损失计算的问题，通常要考虑以下几个问题：

1、要确定停产停业计算方式是否存在问题，是否与企业自身情况相符；

2、因评估机构都是由ZF选择或者内定，能否达到公开公平公正；

3、如何通过法律途径维护自身的权益；

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由于企业自身特性，除了停产停业损失外，还包括厂房补偿、装修装潢损失补偿费、大型机械搬迁损失补偿费、临时安置费、搬迁补助费等，因每个企业不同，每项费用的侧重点有很大不同，譬如：医药及医疗器械企业，通常对于装修装潢有特殊的要求；加工类型企业对于大型机械的搬迁都特殊的要求（可能需要机械厂家工程师专程负责拆卸、搬运、组装、调试等）、对于化工厂等类型企业除机械外，还对加工原材料有特殊的要求（譬如：就地掩埋）、对于高科技专利企业对知识产权有特殊的要求等等，这些需求都要专业征收拆迁律师根据不同的情形而定，若您遇到此类问题，最好咨询专业拆迁律师为宜。

您好，谢邀。北京京平律师事务所回答您的问题。

停产停业损失的补偿是这类拆迁补偿中不可缺少的一项内容，就国有土地而言，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对因征收房屋造成停产停业损失的补偿只有一个概括性的规定，具体补偿标准由省、自治区、直辖市制定。

实践中，大家对于停产停业损失具体补偿多少，怎么计算，产生了较多的疑问。下面京平拆迁律师结合相关规定，大致总结了以下七类典型的计算方法（需要提醒的是，停产停业损失的计算并非只有这些方法，大家需要结合当地的相关规范性文件来具体衡量停产停业损失）：

1、由具有相应资质的评估机构评估确定

《郴州市市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十九条规定：“机器设备和其他物资的搬迁费及损失补偿费、室内装饰装修价值、停产停业损失和产权调换房的市场价值需要评估的，由房屋征收部门委托评估房屋价值的同一房地产价格评估机构进行评估。”

《鹰潭市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第八条规定：“被征收非住宅用房的停产停业损失补偿金额由具有相应资质的评估机构评估确定，评估机构在评估时应遵循下列规定：(三)停产停业损失的补偿：每月按被征收房屋货币补偿评估价的2‰对被征收人给予补偿。”

2、按照生产经营效益等指标确定

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条规定：“非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。”

《广东省住房和城乡建设厅关于实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关具体问题的通知》中规定：“关于停产停业损失补偿。对因征收合法房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前一年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，选择货币补偿的按六个月计算;选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。”

3、原则上按照被征收房屋市场评估价的百分比确定

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。”“被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”

《宝鸡市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定：“对征收非住宅房屋造成的停产停业损失，依据《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定，按下列标准补偿：(一)被征收人选择货币补偿的，停产停业损失补偿费按房屋评估价值的6%计算;(二)被征收人选择产权调换的，每月停产停业损失补偿费按房屋评估价值的4‰计算，停产停业期限按照实际过渡期限计算。房屋征收协议约定的过渡期限延长的，按征收补偿安置协议的约定执行。”

4、原则上按照被征收房屋价值的百分比

《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五。停产停业损失补偿期限不超过六个月。”

《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第二十四条：“因征收房屋造成停产停业损失的，按照不高于被征收房屋价值的10%给予被征收人或者公有房屋承租人一次性补偿。具体补偿标准由区人民政府确定。”

《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十八条：“征收单位和个人生产、经营性质的非住宅房屋，实行产权调换的，过渡期内，房屋征收部门应当按房屋合法有效建筑面积，每月给予被征收人停产停业损失补偿。补偿标准为货币补偿基准价的5‰。征收生产、经营性质的非住宅房屋，实行货币补偿或者一次性安置的，按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。房屋征收范围确定时闲置的非住宅房屋，不给予停产停业损失补偿。”

5、由被征收人选择按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定或按照临时安置费标准计算

《关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知》规定：“在国有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可根据非住宅房屋的具体用途，按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定，工业用房、营业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的10%、6%、4%;也可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以二十六个月、二十个月和四个月的临时安置费标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。”

6、按照纳税情况结合经营状况等因素计算

《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》第十三条规定：“停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近三年纳税证明推算确定，不足三年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。”

《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十三条规定：“征收营业执照记载为经营场所的非住宅房屋，被征收人依法纳税且因征收房屋造成停产停业损失的，房屋征收部门应当按照下列规定向被征收人支付停产停业损失补偿：(一)停产停业损失补偿费=(应纳税月平均所得额-月平均纳税额)×过渡期限(月);(二)使用被征收房屋获得的应纳税所得额或者纳税额不能依法确定的，停产停业损失补偿费=被征收房屋价值×8%×过渡期限(月);(三)因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，按月计发违约金，标准为被征收房屋价值的3‰;(四)实行货币补偿、房屋征收部门提供周转用房、产权调换房屋为现房的，按停产停业三个月支付一次性损失补偿费。”

《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第四条规定：“征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，按照以下分类和标准进行补偿：(一)被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。(二)被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的，按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。”

7、按照经营面积计算

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则第二十三条规定：(三)一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他非住宅用房为每平方米150元。

《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条规定：“征收符合本办法第三十条、第三十一条规定的房屋，造成停产停业的，由房屋征收部门支付停产停业损失费，不支付临时安置费。对选择货币补偿的，按每平方米每月10—15元的标准一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。对选择房屋产权调换的，按每平方米每月10—15元的标准支付停产停业损失费，支付期间从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起，至产权调换房屋交付之月止，过渡期限一般不超过36个月。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付逾期停产停业损失费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收合法房屋实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。”

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由评估机构评估来定 另外每个城市的标准不同 所签署的合同如何约定？

想办美，企业与政府是啥关系，不叫你企业干是分秒的事，你还想要停产停业的损失？

企业面临拆迁，会造成停产停业。损失可能不可避免。但是筹划科学的话，最大限度地降低损失甚至可能带来更大收益。

一、损失构成(主要包括以下方面):

(一) 建造、购置或租赁新的经营办公场所需投入的建造成本、土地成本或购置成本或者租赁成本;以及装修成本等支出;

(二) 停产停业期间可能失去的订单利润，以及造成的客户流失造成的无形损失(需要估算);

(三) 企业因停产停业载减部分员工造成的劳动赔偿损失;

(四) 企业停产停业期间留住部分员工所支出的固定费用等损失;

(五) 企业搬迁造成的运费等一切损失。

二、合理筹划可以减少损失

(一) 提前做好新的经营力公场所，尽量减少停产停业时间，减少因此影响带来的损失;

(二) 妥善与地方政府或相关单位的协调谈判，最大限度地取得拆迁补偿费。

(三) 利用拆迁搬迁为契机，更好地规划企长远发展战略，提升企业形象，提高企业管理水平，以取得更大的市场占有率。为以后发展增加强大动力！

企业动迁没有什么损失，迁移新地方发展更大，注意机器和设备保护好按装好。人员扩大质量要好。

我记得有个专业部门，叫评估检测师。

自己先和拆迁部门谈判，价格谈不拢，再找评估公司的来进行评估：