什么是“永续债”，为何将其称为房企的利润黑洞？证券日报发布报道称，多个融资渠道遭封堵之后，有房企利润“黑洞”之称的永续债和信托资金，开始再度走向台前，

永续债简单来说就是“债券中的股票”。具体来说，永续债是发行人在银行间债券市场注册发行的债券，发行人有赎回的选择权，该债券没有固定的期限，每个付息日，发行人都可以自主选择将在当期支付或者延期支付利息，并且不受次数的限制。永续债一般没有明确的到期日，但是大都带有赎回条款，发行人可按约定以某种价格赎回。在国际上，永续债的发展已经趋于成熟。到目前为止，全球永续债的规模达到了6500亿美元。

从2017年开始，房企融资的渠道被逐渐收紧。例如在公司债方面，证监会加强了监管，房子融资的渠道明显受到了阻碍。对于融资需求极大的房企，永续债顺理成章成了新宠。以绿地为例，2017年7月，绿地中国发行了4.5亿美元的永续可赎回证券。其他房企也选择永续债进行融资。但是由于利率会重设，如果债务人不能再一个时间段内偿还致癌物，那么重设的利率就会一路飙升，以三年期为例，支付的利率可能超过9%，因此永续债也被称为“利润黑洞”。

恒大、碧桂园等房企规模扩容在借力于永续债时，也在一步步地收回永续债。例如恒大就宣布在2017年年底前将收回2/3的永续债，并且在2017年7月前提前完成目标，赎回了所有的永续债。

在房企规模扩张的过程中，永续债曾经扮演过非常重要的角色，它是扩张、拿地的资金源头，并且可以使房企的负债表更好看。但是由于真实杠杆率的存在，今年房企又集中进入还债期，因此个别企业需特别注意资金量的风险。

不请自来。2018年12月26日，国务院金融委召开会议，研究多渠道支持商业银行补充资本有关问题，推动尽快启动永续债发行。

一时间，永续债进入公众视野。1648年，荷兰水务管理机构发行了利率为5%的永续债券用于弥补财政缺口，是目前文献所能追溯到最早的永续债券，而且这只古老的永续债至今还在持续付息。

永续债券，又称无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债的每个付息日，发行人可以自行选择将当期利息以及已经递延的所有利息，推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息次数的限制。

通俗来说，永续债券一般具有期限长、附加发行人赎回权、高票息率、利率调整机制和股债混合属性等特点。

房地产企业之所以喜欢发行永续债，是由永续债的特点所决定的。

与普通债券相比，永续债券最大的特点为期限长，没有明确的到期期限。同时，发行人不仅拥有债券赎回的选择权，更可以自主决定利息的递延支付，而债券的投资人不能主动要求清偿本金只能按期收取利息。对于开发周期较长的房地产而言，采用短期借款容易造成资金周转压力大等问题，因此，无限期的永续债券则成了开发商手中的香饽饽。

相对于其它举债方式，永续债的利率会偏高一些，永续债券的利率设计一般为 2+N 模式，即在存续期的前两年公司所需支付的利息较低，但融资利率从第三年开始大幅提升呈现跳升机制，若企业无法及时偿还贷款，则其需支付的利息就会像滚雪球一般，越滚越大。

这就是题主这种说法的来源，但是笔者认为，相对于房地产企业高净利（2018年数据，66房企整体净利润率达到11%），永续债的利率一般为5%-6%，还称不上房地产企业的利润黑洞。

所谓的永续债，是一种期限很长，没有明确还款日期的债务。借钱的企业，不需要偿还本金，只需要按期付利息就可以了。但是企业有赎回权，当企业盈利状况比较好的时候，手上有钱的时候，一般三五年之后可选择主动赎回。

已知历史上时间最长的永续债，是荷兰水务管理机构，在1648年发行的，这支永续债快有将近四百年的历史了。目前这支永续债还在派息，票面利率2.5%。荷 兰水务管理公司之所以没有赎回，第一个原因是因为这支债券非常古老，有象征性意义。第二是继续保持世界纪录，不想就此中断。

这支债券总量不是很大，价值相当于一万多英磅。但是17世纪，英国普通工人的工资，一个月才一英磅左右，一万英磅在当时算一笔巨款。2015年，债权方耶鲁大学曾经去荷兰支取过一笔利息，十二年总利息130多欧元，每均每年十多元。耶鲁大学支取利息当然不是为了那几块钱，这笔钱连基本的路费都不够，他们这样做，是为了尊重传统，遵守契约精神。

现在中国地产企业大量发行永续债，也是有原因的。房地产公司是一个特别需要现金流的行业，因为他们需要不断的买地，建新房。大型房产公司，在全国开展业务，摊子铺得特别大，一个城市的土地储量就需要几十上百亿，同时还需要支付各种建材和人工费用，光靠利润来发展显然是不可能的。地产公司除了尽快卖出新房，快速回款之外，还要借大额的贷款，才能正常发展。所以地产企业一般杠杆用得很高，是一个高负债行业。

由于地产行业竞争激烈，乱象丛生，2017年开始，监管部门对于地产资金来源进行严管，要求企业降杠杆，这两年来监管措施也越来越严格。地产企业如果借不到钱，很容易出现资金断裂，最终落得被龙头企业兼并的命运。今年泰禾集团就被万科收购了一部分股权。

有人说永续债利息太高，他们也低估了地产公司赚钱的能力。目前所有A股上市公司，地产公司赚钱能力绝对是一流的，并且是越来越赚钱。如果利润能覆盖利息，还能有剩余，那自然是赚钱的。他们的目的不是利息有多高，而是能不能借到钱。

于是，地产企业就把目光瞄准了永续债。永续债只计算少数股东权益，并不会被算入公司负债。所以从账面上看，发永续债并不会提高公司债务，反而会降低公司负债率，使之降到监管绿线之下。可以说是地产公司这招是钻了监管漏洞。地产公司发的永续债也基本上不是永续的，到了时间之后他们都会赎回，然后换个马甲继续发。

假设我要做一个生意，需要100元的本钱，我自己只有20元，找银行借50块，然后永续债再借30块，那么这个生意就算做成了。对于普通人来说，害怕负债。但对于资本来说，钱越多越好，越多规模就能做得越大，雪球滚得越快。

所以，永远不要为地产公司担心，现在绝大数地产企业，就是现在不做了，把储存的地和房子一卖，财富绝对惊人。比如万科目前在全国拥有土地储备1.24亿平方米，就算平均3000块一方，你算算得有多少钱。

普通人真的不用为这些百亿千亿甚至万亿富豪担心，他们的利润，永续债是吃不掉的。

以华夏幸福为例，华夏幸福发行永续债，陕西国际信托通过信托计划购买该永续债15亿。投资期限无固定期限。初始投资期限1年，利率8.5%。到期后利率重置，即基础利率+浮点。

一些永续债的利率设计为2+N模式，即存续期前两年公司所需支付的利息较低，但从第三年开始，融资利率会大幅跳升。若企业未及时偿还贷款，利息将像雪球般越滚越大，甚至吞噬企业利润。

如果房企没钱还不出利息，选择递延利息，利率会发生跳涨，即永续债会变成高li贷。永续债被称为利润黑洞是美化是说法，本质就是高li贷。

简单点说：你想象你自己找人借了10万，然后借3年，一分五算，你每年可能也就除了开消也就只能存个两三万，还下利息你会发现你的存款（利润）空间没了。