公寓、住宅和商铺哪个更具有投资价值？:房产投资没有那个更值得，哪个更有价值，而是要投其所好，玩票还是投资是两码事，非要说投资价值，实际投资房产的价值，

房产投资没有那个更值得，哪个更有价值，而是要投其所好，玩票还是投资是两码事，非要说投资价值，实际投资房产的价值，分为长期价值，短期价值，又要分出来长期房价增长，还有短期房价增长，你是玩票投机，还是玩的是投资效果，很多朋友搞不懂什么是投资，什么是投机？

老百姓投资，就是为了赚钱，但是赚钱的过程中要预防几个情况，或者注意几个事情，一个是不亏钱，房地产市场投资住宅，目前为止亏钱的几乎为零，但是商业地产，按照投资住宅的方式去玩，铁定就砸到手里了，商业地产不能玩票，住宅可以玩票，但是政策也在逐步堵住这个漏洞，例如限售，收取增值税，甚至限购，都会慢慢赌注玩票的动态；

未来房地产投资，一定是一个投资市场，赚取租金收益，赚取溢价，但是玩票的投机行为，只能短期的去抓机会，长期玩一定是一个死，为什么，政策不允许，一玩的时间长了，破坏了金融秩序，肯定是要制止的，投资才是正道，也就是上面提到的，长期价值，投资；

短期的价值，玩票心态，投机行为，都是不可取的，但是抓住机会，可以赚点小钱；

投资房产可以考虑长期的租金价值的投资，就是写字楼，商铺，酒店公寓等等，投资住宅兼顾的更多的是溢价，至于租金收益，少的微不足道，当然这个和新建商品房过多有关系，目前住宅考虑租金收益，还有点为时过早，什么时候二手房交易量占据70%以上，就可以考虑住宅的租金收益了，北上广深以及二线城市，有可能最先出现，所以就不聊了；

至于说哪个更有价值，其实都有价值，也都有风险，为什么呢？

首先说住宅，看长期，房价一定会和经济走势旗鼓相当，也就是说房价每年按照7-8的增长幅度，是正确的也是正常的，但是调节房价的最大动力，不是限购，而是根据城市发展动态，进行有计划的建设存量房，同时把二手房存量房，运动起来，才是正常的，对吧？

住宅投资的收益，在于房价是否增长，至于租金可以忽略不计，投资住宅，杠杆越大，投资的年限越长，需要增长的幅度越大，例如，100万的房子，首付30%，贷款70万，按揭20年计算，每月还款4700左右，每年还款5万计算，60%还款额是利息，持有5年，利息总支出15-18万，房价必须增长15%以上才能做到不亏钱，还要赚钱呢，那就必须增长30%才能赚15万，对吧？

这样一算，投资住宅，短平快是最好的，可是这个机会如今越来越不可能了，也不再有了！

投资商铺，写字楼，酒店公寓，就属于长期投资，短期投资一定亏钱，一般的商业楼盘都会透支3年的房价，今年买的房子，3年后才是他的实际价值，这一就意味着，长期投资才更好，另外，商业房子的税费较高一点点，而且是纯市场化的，对未来的判断必须极度的准确；

楼盘的定位，周边的商业，商圈，人口的密度，人口的人均消费是多少，高端人群还是低端人群，楼盘本身的配套，车位，物业管理，是否统一出租等等，周边的交通环境，未来商圈建设，城市规划都要了如指掌，不能拍脑瓜子，自己主观判断，或者交给老天爷，就完蛋了；

阿永哥点评：

一是投资房子，不论是住宅，写字楼，上铺还是酒店公寓，记住一个规则，价格越高越值得投资，价格越高从概率来讲，服务越好，楼盘越高端，在楼市下行的时候，越有竞争力，楼市上升的时候，增值也最多，否则物极必反，投资本来就是一个高资本的事情，记住了，哈！

二是投资房子是一个技术活，他要考虑的事情，会是各方各面的，包括城市规划都要了如指掌，否则就没有了意义，站得高望得远，记得第二个规则，跟着有钱人投资，会占便宜，他们的信息更广阔，站位更高，视野更广阔，投资成功率也会越高；

好了，就说这么多吧！

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手上有余钱的人，很多人会选择房产投资。而房产投资主要看三要素：一是位置，地段好，投资什么都能挣钱；二看经济和人口环境，每个区域的经济发展程度以及人口质量决定了这块区域的消费水平；最后看房价的性价比，确定好位置就要比对价格，比如1千万万的房产一个月只能收5000，这么算来性价比就很低，这项投资就不值得做。想要投资，那么就要考虑好公寓，住宅和商铺各自的投资特点和收益回报。

1.公寓：靠出租收益，按月，季度或者年度进行收费，形成收益，由于公寓的特性，出租目标一般是是年轻单身人士或者小两口，还有自由职业人。

2.住宅：受传统思想影响，中国人对房子的购买很执着，正如女人一般不会嫁给没有房子的人，这是刚需，市场广大，便于流通。

3.商铺：看位置，看位置，看位置。投资商铺，这是最为重要的一点，坐拥商铺，吃得金山银山的大有人在，但是抱着空铺徒流眼泪的也不在少数，随着电子商务的发展，实体店受到了巨大的冲击，所以很多商铺出现了空铺的情况。一旦空铺，也就意味着投资资金难以收回。

无论投资什么，都要看它的发展和目标人群是否符合你投资的要求。不要盲从，大家买房跟着买房，大家买商铺跟着买商铺。要根据自己的需求，再结合实地考察，综合考虑好多方面因素之后再确定自己的投资项目。

我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～

首先，要看看手中有多少资金，适合股资哪些项目，因为，公寓，住宅，商铺，三种不同类型的房产，资金需求量的大小，也不同。

1.公寓。一般面积都比较小，价格也比较便宜。所以资金需求也比较小，但公寓一般只适合出租，回收租金。租用公寓的潜在客户，一般都是单身青年或者情侣，夫妻等等人群。

2.住宅，住宅一般面积较大。价格根据所在的地段，各有不同。资金需求也比较大。但住宅不但可以自住，也可以出租。

3.商铺。商铺，租金是最贵的。价格也是根据所在地段，各有不同。商铺一般是靠出租给商家获得回报。

所以，综合分析。好的住宅，更具投资价值。

从变现难易程度的角度来讲，住宅第一，公寓第二，商铺第三。

从风险角度来讲，住宅第一，公寓第二，商铺第三。

从收入连续性来讲，公寓第一，商铺第二，住宅第三。

从风险角度来讲，商铺第一，公寓第二，住宅第三。

从升值潜力和收益率来讲，商铺第一，公寓第二，住宅第三。

以上是建立在地段相对不错的基础上，至于投资哪个取决于自己的腰包了

谢谢邀请。住宅目前在中国的不可代替性以及刚性需求的旺盛，投资住宅是比较安全的。据媒体报道，随着物价上涨，购买力大大下降。过去10年中，10万元能够购买的房子面积下降了60%。十年前把现金变成住宅的则实现了增值保值。都说住宅不是投资品，但十年来的现实告诉我们，没有比住宅更好的投资品了。公寓分为普通公寓和商务公寓以及酒店式公寓。配置看上去似乎和普通住宅没有什么区别，但其实公寓和住宅是不同的，其中首要确认公寓用地性质，如果是住宅性质，土地使用年限为70年，如果商务公寓的土地性质为商业用地，土地使用权年限是40年。公寓优势是不限贷不限购，首付五成，贷款年限为10年。缺陷是如果公寓的用地性质属于商业用地，是无法落户。而且水、电费等生活成本要比住宅高。商铺投资非常考验一个人的眼光，身边有朋友投资一家大型商业体的商铺，几年中商铺收益稳定，但是随着不远另一家大型商业体的开业，这边的商场生意一落千丈。平时人流稀少，不少商铺空置和贴出转让公告。所以投资商铺一定要综合考量商铺主体的未来城市规划，周边新旧竞争商业体情况，包括商业体公司运营实力等综合情况。

老亮认为在公寓、住宅、商铺中还是住宅更具有投资价值。老亮先强调一下，如果让我选择投资，不管是公寓、住宅还是商铺我都不会选。因为老亮一直在说房产投资的黄金时代已经过去了，现在不在适合投资房产了。既然提问者想要一个比较，下面老亮就挨个分析一下。

如果时间在向前推移15年，那商铺肯定是最好的投资选择，不说增值，就是吃租金也够美的了。但是，随着网络的发展特别是电商的出现，对线下的销售形成了致命的打击，看看到处关闭的商铺就知道了。所以在现在这个背景环境下投资商铺肯定不是明智之举。

公寓这个有着住宅和办公双重属性的房产，有着自身的优点，比如价格比住宅便宜，面积比较小。但是缺点也不少，不能作为学区房，水电费等各种费用执行商业标准价格比较高。由于其特殊的属性，导致了公寓属于小众房产，在一些城市的核心区域尚可，其它地方风险就比较大了。

最后说一说住宅，住宅走过了辉煌的20年，虽然已经过了黄金投资时代，但是由于其实大众产品，需求不会停止。如果在公寓、商铺和住宅之间选择的话，老亮还是推荐选择住宅。黄金时代过去了不等于不能投资，只是在投资需要更加谨慎罢了。每个城市都会有一些区域存在着一定的投资价值的房子，只是看你是否能做出正确的选择。

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虽然都属于房地产产品，但是投资逻辑千差万别，住宅目前因为捆绑了社会福利，如子女上学什么的，毫无投资逻辑可言，就一个字，贵，你还别嫌弃，人不打折；公寓只有居住属性，因为土地属性问题做不了住宅，做商业赔钱，所以开发商就把商业属性用地改做居住用，起了个好听的名字叫公寓，所以产权只有40年，是买不起住宅时一个过渡品，因为一般价格是住宅7-8折。商铺买卖讲究投资回报，目前开发商测算商铺价格时，已经把你未来十几年的租赁利润加到售价里了，所以一般商铺的投资回报并不高，除非地段特别好或者你买不了住宅，再考虑公寓和商铺，目前社会福利政策下，还是优先住宅、其次公寓、最后再考虑商铺

既然是投资，就要剔除住宅，因为住宅价值高出租很难收回成本，如果不是高层老化很快，升值潜力不大。公寓越小越有投资价值，转让出租都比较灵活容易。商铺投资很难看准地段，一般不建议最新的商铺，应以次新的热闹地段为主。

从供求关系看，在许多城市，包括北上广深等一线城市，公寓和商铺未来的增量是不小的，在缺乏刚需和投资客的支持下，同时银行信贷首付高年限短，用电费用高企，公寓和商铺价格很难获得一定风险程度下的安全边际，空置率在实体经济周期下行的时候也会比较大的升上。

我国政策最明显的特征就是明牌式：哪个需求最多就会限制哪个，哪个没什么人买就会放开。这样的政策已经很清楚地告诉你，住宅单纯从价格来说更有投资价值。

但如果你是个长期持有者，对价格变动不敏感，只是追求一个租赁收益率，那么我就建议你买公寓和商铺，因为住宅的租售比太高，通常出租回报率只有1.5%左右。而公寓和商铺则可以达到3-5%的租赁收益

望采纳，谢谢！

1 价值源自于政策的扶持，产业和人口的流入。住宅刚需，投资商铺，长租公寓

2先从最近因中介利用资本手段炒作的长租公寓，这部分做的是一二线城市不断涌入的人口和年轻人群对中高端租房的需求，低收入者住城中村农民房，中高端收入但买房有难度的，选择中高端公寓，改善租房环境，针对城市白领阶层吧，现在的情况是地产开发乏力后，大量地产商进入长租公寓，给不同需求人群提供不同档次租房是好的，可终究资本是趋利的，最终演变为地产中介囤房哄抬房租，垄断市场，为了自身利益，把租房市场金融化，把风险全部转嫁给了租客和房东，先是高价拿下房东的房子，然后忽悠租客签一个表面是租房合同的贷款合同，贷款资金全部进入中介口袋，租客每个月以为在付房租，其实在还贷款，房东也没有收到中介的全部的房款。中介拿着这笔资金继续囤房，并且以租客的信用包装一个金融产品向银行继续贷款，不断的用资金垄断市场份额，用于自身发展，一旦出事，背锅的房东和租客。中介零风险，目前杭州就有多家中介暴雷，租客没房住，房东收不到钱的情况。如果要投资长租公寓，需要一定资金，还要考虑租金回报问题

2目前一二线的政策是维稳房价，投资一二线的房子稳定增值保值，三四线继续城市化改造，抑制炒作，让城市化稳步推进的同时，房价和居民收入稳定提升。投资一二线的刚需住宅和商铺需要看长期回报，短期会锁住自己的现金流，但是有房产在手想拿到银行的资金周转也是分分钟事情。三四线城市处于城市化改造阶段，存在价值洼地，也意味着有高回报的可能。同时也存在一定风险，住宅和商铺的位置和人流，以及政策对产业的引导都要考虑在内。

简单的说一二线的城市住宅可以保值增值，商铺和公寓要考虑好租金回报问题，三四线的住宅买对地方，随着城市化改造的推进，肯定有增值空间，商铺和公寓相对风险大。比较人口，产业都流向一线城市