一般楼房的几层几户最接近于楼盘均价，为啥？:冷眼首先抛结论：房价一般随着楼层增加而增高，而且顶楼几层因为漏水的原因，房价会出现递减，因此一般中间偏下楼

1

冷眼首先抛结论：房价一般随着楼层增加而增高，而且顶楼几层因为漏水的原因，房价会出现递减，因此一般中间偏下楼层（楼层47%）户型均价最接近楼盘均价。

下面听冷眼详细解析：

一、市场上一般中间偏下楼层（楼层的47%）最接近楼盘均价。

首先我们先随机挑选一下市场上的楼层，看看什么楼层的房价最接近楼盘均价。为了保证案例的准确性，我随机挑选两栋不同楼层的，看看是否存在共性。

例子1：一栋32层高层，15层最接近均价，15层÷32层=47%。

例子2：一栋17层高层，8层最接近均价，8÷17层=47%。

通过上面两个例子我们可以发现，无论小高层（18层）、高层（32层），一栋楼的中间偏下楼层（47%楼层）最接近层差价。

二、楼层定价原则：房价随着楼层增加而增高、顶楼几层房价会出现下跌。

楼层定价原则1：房价随着楼层增加而增高。

楼层的定价原则非常简单，不像景观、户型、朝向等定价原则无迹可寻，基本上都是随着楼层增加而增高的，因为楼层最大影响因素就是采光通风，楼层越高采光通风就越好，因此楼层越高就意味房子越好，价格自然水涨船高。

楼层定价原则2：顶楼或者最高几层房价会出现下跌。

但如果按照楼层越高房价越高的原则，应该是中间楼层房价最高，而不是中间偏低楼层房价最高。这主要由于顶楼和最高几层的房价会出现递减。

出现这种情况是因为顶楼容易出现漏水现象，购房者购买顶楼抗性比较大，因此开发商往往通过降低顶层房子的价格，吸引购房者购买。

综上所述：由于楼层定价原则是楼层越高房价越高、顶楼几层由于漏水的因素，房价会递减，因此一般中间偏下楼层（楼层的47%）最接近均价。

---

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。

2

这要看具体房屋类型了

普通多层：一般着地6楼或7楼为最高层，没有电梯，这样的户型占据了大多数，得房率也高，最便宜的是1楼和顶楼，因为一楼潮，顶楼怕漏水爬楼梯很累，最贵的为3楼，所以2楼和4楼最接近均价

叠墅：正好和多层相反，下叠和上叠价格要普遍高于中叠，因为下叠带花园，上叠带露台

小高层：现在这样的叫洋房了，就是最高5楼或11楼的带个电梯，这样的要看户型了，如果一楼带花园或者顶楼带露台的那就贵，如果没有那么次顶楼为最贵，中间那几层价格最接近均价

高层：高层或超高层差不多，越往上就越贵，一般是顶底最便宜，有些楼盘顶楼也贵，越往上价格越高，中上层价格高，中间或中下楼层接近均价

开发商宣传的均价多少多少之类一般都是拿顶底楼层来说话的，偶尔拿一套中间层做特价，等你去了就卖完了，这只是营销策略而已，慢慢磨价格搞不好比特价还便宜，买房要对比周边房价，具体怎么选房可以咨询

3

房屋均价，就是说某个楼盘的平均价格，但对于购房者而言往往都是发现，实际购房的价格可能远远要高于均价，均价似乎成为了底价，原本看着均价很诱人过去买房却得知看上的房子都比均价高出不少，这不禁让购房者觉得有些以外，明明说好的均价为什么一下子就变成底价了呢？

对于均价来说都是开发商说多少就是多少，如果说开发商是如何统计的，那就是楼盘当中的最低价和最高价的和除以二就有了均价，虽然并非所有的均价都是这样计算的，但是总体计算的意思都是差不多的。通常来说，一个楼盘当中都会有几套价格极低的房子，这些远远低于其他房子的售价，但是这些房子也是一般居家购房者绝对不会选择。因为一个小区的楼盘不会做到全部最优，一定会有几套房是各项指标都不怎么行的。因此，这样的几套房子就大大的拉低了整体的均价。

我们举个例子，在一栋正在销售的楼当中，最优的楼层价格为1.5万元，这栋楼的一层有一套房子常年采光不好，比较阴暗，因此该套房的售价仅为8000元一平米，那么这个楼盘的均价就变成了1.15万元。看起来该楼盘的均价相比1.5万确实不高。购房者想了想均价也许就是中间楼层普遍的价格，那么就选了一个中间楼层，一问价格1.3万，如果想买1.15万的价格那么只有二层的房子是这个价格。这样来看，开发商定的均价没有毛病，就是最高和最低的平均数。但是实际购房的时候却发现这个价格并不是整体的均价，只是一个吸引购房者的数字而已。

因此，对于购房者而言往往是看着均价比较合适却买不到合适的房子，看上的大多都是远高于均价的房子。均价只有二手房的楼盘统计的还比较准确，因为购买二手房的人都会好好的挑选房子，能成交的也是一些好楼层的房子，反应出来的价格也更为真实。

4

对于某一栋楼来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为采光少的东码头或者西码头（主要取决于楼房朝向。对于整个楼盘项目来说，整个楼盘项目中至少有一栋是均价。

第一：我们大家在实际购房的时候经常发现这个均价并不是整体的均价，只是一个吸引购房者的数字而已。明明说好的均价为什么一下子就变成底价了呢？均价表面上是最高和最低的平均数，实际上并不是，而是比较复杂才能计算说清楚的，这个是比较复杂的。

第二：底价与均价的区别：

1、开发商推出的底价房子，在整个楼盘中只有几套是这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最差的，很多买房人是不愿意买的。有的楼盘项目压根就没有这样价格的房子，仅仅是为吸引客户的光顾。

2、“均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。

3、一个楼盘在推向市场时，先有均价，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

4、每一栋楼户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。

第三：整个楼盘项目中至少有一栋楼是均价，而且这一栋楼的户型与楼盘中其他楼栋的户型没有区别，只是可能没有景观，或者由于楼栋的朝向而影响到户型朝向而已。

第四：实际买房中，对于普通人购房者而言，实际购房的价格可能远远要高于均价。对于购房者而言往往是看着均价比较合适却买不到合适的房子，看上的大多都是远高于均价的房子。均价只有二手房的楼盘统计的均价数据比较准确，对于新开发楼盘来说，均价只是用来吸引购房人的广告而已。

总体而言，一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中均价最低的那栋楼的价格，目的就是吸引大家前来看房，从购房者角度看，均价似乎就是底价了。

5

那一层最接近均价，第一先说整体价格吧，定价规则是好的楼层定的价格比较高，楼层差一点定价比较低，但是整天楼价不会相差太大，并且中间户和两边户有十元或二十元相差。第二是一楼和顶楼的价格比较低，一楼如果是地面一楼就会和二楼有很大的价格差，顶楼一般会和整个楼有楼层差，所以计算一楼和顶楼的均价并不标准。总上面讲解的告诉大家不要把楼房均价看的太重，买到自己合适楼层才是最关键，就是最好的楼层价格也不会比均价大两三百元。以上观点仅供参考，请关注河北彬子

6

一般而言，南方三十层住宅，黄金层次为十到十二层，价格最高，往下数和往上数依次递减房总价的0.5%，均价最接近第二十层价格。北方住宅，是从一层最低，往上以0.5%递增，越高越贵，因为光线好，干净，当然除了顶层。均价和第十五层接近。

其它多层同理。

7

这个问题比较笼统，由于现今楼市无论新房还是二手房都是一房一价，所以每套房子的单价都是不同的，至于什么位置的户型最接近于均价，这个的影响因素很多。

首先来看高层住宅，先从楼说，一般情况下楼盘中部的会比临街的楼平均单价高，毕竟中部受噪音、扬尘影响小。在同一栋楼中，一般是首层最便宜，然后价格逐层上升，直到次顶层，顶层的价格又会相对低。而同层，边户的单价一般比中户高，毕竟人家通风采光更好。

再来看四—六层的花园洋房，一般首、二层的价格最高，向上递减。联排或者合院的话，肯定是端户单价要高于中间户，叠拼基本上下叠的价格都比上叠高。

当然了除了这些影响单价差异的因素还有很多，比如周边环境，临近水景或者公园的房子单价相对就高，靠近高压电塔的相对肯定便宜等。

8

一般次顶层和次底层最接近楼盘均价！

众所周知，对高层来说，底层和顶层一般是最便宜的，一般开发商都是将这类房作为特价房来推荐，这两类房相比楼盘均价，一般最少要10%的让利幅度。

有些开发商为了出售顶层和底层，往往搭送相应的车位或者储物间来促销。

顶层和底层房特价优惠房源更多些。现在都被用来作为吸引眼球的房源。

而次底层和次顶层来说，一般都是一栋楼层的均价左右。顶层和底层如果卖完，往往次底层和次顶层也会有一定程度的优惠，总之，对于开发商来说，将整栋楼全部卖出去才是其追求的最高境界！

关于此问题，大家若有补充或交流，可以留言区互动，欢迎点赞支持和关注

9

非常感谢邀请！在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题，现在让我们一起探讨一下。

均价的概念通常指一个小区或同一期的房产的平均价格，并不是指某一幢楼。楼层的均价与小区的人口、楼面的朝向、结构、绿化、面积等很多因素密切相关，往往楼层越高的高楼每一层的价格与均价不样

在以上的分享关于这个问题的解答都是个人的意见与建议，我希望我分享的这个问题的解答能够帮助到大家。

在这里同时也希望大家能够喜欢我的分享，大家如果有更好的关于这个问题的解答，还望分享评论出来共同讨论这话题。

我最后在这里，祝大家每天开开心心工作快快乐乐生活，健康生活每一天，家和万事兴，年年发大财，生意兴隆，谢谢！

10

户数最多的（或者面积最小的）基本上最便宜的一栋，一梯一户的（或者面积大的）基本上房价最贵！